Investir dans l’immobilier – Investissement locatif

Investir dans l’immobilier locatif malin

investir immobilierMalgré la crise financière que traverse la France depuis 2009, l’investissement immobilier reste un placement qui a su conserver la confiance des français. En effet, les français sont plus rassurés lorsqu’ils détiennent des biens immobiliers dans leur patrimoine, plutôt que des actifs financiers. Investir dans l’immobilier reste donc à l’ordre du jour.

Il est vrai qu’un investissement locatif est un placement qui devient de moins en moins rentable, comme l’indique le graphique ci-dessous :

 Mais acheter un appartement et le mettre à la location n’est pas la seule solution lorsque l’on souhaite ajouter un bien immobilier à son patrimoine. En effet, les prix ont fortement évolués sur le marché locatif traditionnel, conduisant mécaniquement à une baisse importante des rapports locatifs. Heureusement, d’autres pistes d’investissements existent. Voici la sélection d’investissement malin.fr des investissements locatifs les plus attractifs du marché.

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Evolution comparative des prix et loyers en immobilier locatif

Activité de marchand de biens toujours lucrative dans l’investissement immobilier

Un marché immobilier d’expert où il faut du temps

investir en immobilierL’activité de marchand de biens consiste à acheter un bien immobilier, pour le rénover puis le revendre. Les bénéfices que ses opérations génèrent sont imposés comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Même s’il n’est pas nécessaire que le marchand de biens détienne une carte professionnelle ni une quelconque qualification professionnelle, cette activité nécessite beaucoup de temps pour diverses raisons.

  • Premièrement, le marchand de biens doit répondre aux obligations des commerçants et doit être immatriculé auprès du Registre du Commerce et des Sociétés.
  • Il doit également tenir un répertoire précis de tous les actes se référant à son exercice.
  • Ensuite, il doit enregistrer tous ses actes auprès de l’administration fiscale dans les 10 jours qui suivent l’acte.
  • Il doit aussi déclarer la TVA sur le formulaire CA3 selon des conditions précises en fonction de la localisation de chaque bien.
  • Enfin, le marchand de biens doit prendre le temps pour gérer ses achats, les travaux, ainsi que les ventes.

Un marché immobilier d’expert où il faut un solide carnet d’adresse

En plus des contraintes énumérées ci-dessus, il est important d’avoir un réseau assez large avant de se lancer dans l’activité. En effet, puisque le marchand de bien, dans son activité, n’est pas considéré comme un professionnel, il doit prendre à sa charge les risques économiques et financiers de ses opérations. Ainsi, il est primordial de disposer d’un solide carnet d’adresse, afin de trouver rapidement des contreparties pour ses acquisitions. Effectivement, vendre rapidement son bien immobilier permet de dégager rapidement les bénéfices, mais aussi de bénéficier d’une taxation des droits d’enregistrement réduite de 0,715 % si le marchand de biens s’engage à revendre son acquisition dans les 5 ans.

Investir dans l’immobilier professionnel et commercial, une éclaircie dans un ciel gris

Les rentabilités attractives de l’investissement immobilier professionnel

investir immobilier locatif professionnelEn ce qui concerne l’investissement immobilier locatif, il est possible d’effectuer un investissement locatif non pas pour un particulier, mais pour des professionnels via les SCPI. Les SCPI, Société Civiles de Placement Immobilier sont des sociétés qui louent leurs biens à des professionnels sous forme de commerces, bureaux, ou n’importe quels types de locaux ayant un rapport avec leur activité professionnelle. Les principaux avantages de ce placement sont non seulement la gestion locative entièrement prise en charge par une société de gestion habilitée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), mais aussi la sécurité de cet investissement, protégé par un bail commercial.

Ainsi, l’investisseur est certain de percevoir ses loyers, de manière trimestrielle, par la société de gestion. Le propriétaire ne pourra pas faire face à une situation telle qu’un loyer impayé, puisque les sociétés de gestion disposent de provisions plus ou moins importantes afin de palier les imprévus.

En plus de tous ces avantages, l’un des plus importants est également la rentabilité. En effet, comparée avec un bien locatif en direct qui dégage de nombreuses charges et une rentabilité brute de 4,8 %, les SCPI ne nécessitent aucun frais supplémentaire. Malgré une légère baisse de la rentabilité depuis le début des années 2000, la rentabilité des SCPI reste largement au dessus d’un bien en direct puisqu’elle était en moyenne de 5,5 % nette de frais de gestion en 2012.

Comment investir en SCPI

Investir en SCPI est une procédure simple et rapide. L’investisseur devient propriétaire de parts de la SCPI, il en devient alors l’un des actionnaires et est propriétaire de biens immobiliers à hauteur de son investissement. De ce fait, cet investissement convient à n’importe quel budget, contrairement à un achat d’appartement, où la somme à investir est imposée. Il est donc possible d’acquérir un patrimoine immobilier dès 1 000 €.

Investissement immobilier à l’étranger, des pistes à suivre

Les opportunités d’investissement immobilier du marché américain

investir en immobilier à l'étrangerDepuis la crise des subprimes aux Etats-Unis, le prix des biens immobiliers aux Etats-Unis ont dégringolés, alors qu’ils étaient au plus haut quelques années avant l’éclatement de la bulle. Aujourd’hui, il est enfin possible de devenir propriétaire d’un bien immobilier dans un lieu paradisiaque. Par exemple, si l’on voulait acquérir un bien à Miami (Floride) en 2006, il fallait payer en moyenne 368 700 USD. En 2010, ce même bien ne valait plus que 191 100 USD, soit une diminution de 48 %. Il est important de comprendre que le prix des biens a diminué non pas parce que la valeur a diminué, mais parce que la conjoncture est en crise.

Ainsi, il vaut mieux acquérir un bien dans un lieu attractif. C’est pour cela que nous conseillons la Floride, en particulier Miami, où les prix d’achat ont le plus baissé pour les investisseurs mais où de nombreux critères attirent les locataires (temps, localisation, prestige). De plus, plusieurs experts prédisent une hausse du m2 à Miami de moins de 2 000 € à 8 000 € d’ici 2015. Une telle opportunité de revalorisation foncière est rare, il faut en profiter. Il est également intéressant d’investir à New York ou encore à Las Vegas.

Le marché espagnol de l’investissement locatif

 Depuis 2008, on voit également une opportunité au niveau du marché espagnol, où les pris ont fortement chuté. En effet, depuis l’éclatement de la bulle immobilière, les prix on diminué de 15 % dans les villes comme Barcelone, de 25 % dans les iles Baléares et Canaries, et jusqu’à 35 % sur la Costa del Sol. Si l’on compare les prix des grandes agglomérations telles que Madrid ou Barcelone avec ceux de Paris, on se rend compte que pour un bien immobilier équivalent, les prix sont 2 à 3 fois moins chères en Espagne.

Il est intéressant de s’intéresser à un tel investissement sans attendre un nouveau recul des prix, puisqu’il est grandement conseillé et courant de négocier le prix d’achat.

Il est d’autant plus intéressant d’investir en Espagne lorsque l’on sait que la taxe foncière y est 30 % moins chère qu’en France.

Intéressez-vous particulièrement aux villes proches des grandes agglomérations, qui sont très dynamique par leur vie culturelle et touristique. Veillez également à ce que le lieu soit bien desservi par les transports en commun.

Investir en LMNP, en immobilier locatif géré, une solution pérenne

Investissement en LMNP

Le secteur des résidences de services est un marché qui se développe de plus en plus, grâce à ses caractéristiques très attractives. Il est possible d’investir dans différents types de résidences :

  • Les résidences de tourisme,
  • Les résidences d’affaires,
  • Les résidences étudiantes,
  • Les résidences seniors,
  • Les EHPAD (Etablissements d’Hébergements pour Personnes Agées Dépendantes).

Les plus intéressantes au niveau de la sécurité du placement, mais aussi de la rentabilité, sont les résidences étudiantes, si elles sont placées dans les villes universitaires telles que Paris, Toulouse, Bordeaux…, mais surtout les résidences seniors et les EHPAD. Chacune des deux sont des résidences d’hébergement pour les personnes âgées de plus de 60 ans, l’une pour les seniors indépendants, et l’autre pour les personnes physiquement et/ou mentalement dépendantes. Des études ont prouvé que le marché des seniors est un marché en plein expansion, puisque nous sommes dans une situation où la population est vieillissante. De plus, d’une vision d’investissement locatif, chaque résidence est gérée par une société de gestion, qui, par un bail commercial, verse les loyers à l’investisseur même si le bien n’est pas occupé.

 Le principe de l’investissement en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) consiste alors à acheter une chambre, un appartement d’une de ces résidences, acheter également le mobilier, puis laisser la société de gestion gérer la location de ce bien. Plusieurs avantages découlent de cet investissement. Tout d’abord, la rentabilité est très attractive, puisqu’elle atteint les 4,5 % à 5 % en résidences seniors, et de 5 % à 5,5 % pour les EHPAD. Ensuite, toute la gestion du bien est prise en charge par la société de gestion, y compris les travaux de rénovation et remise aux normes si les articles 605 et 606 du Code de la Construction sont présents dans le bail commercial. Enfin, la fiscalité qui peut s’appliquer y est des plus attractives.

Les avantages fiscaux de l’investissement en LMNP

Un investissement en résidence de services donne donc à l’investisseur le statut de loueur en meublé non professionnel, ce qui lui permet de déclarer ses loyers sous forme de BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et non pas revenus fonciers.

L’investisseur peut choisir deux types de fiscalités pour son investissement :

  • Le régime LMNP classique, où l’investisseur peut amortir 80 % du prix de son bien sur 20 ans, ainsi que de déduire ses intérêts d’emprunt si l’achat s’est financé à crédit. Ainsi, il pourra percevoir ses revenus nets de fiscalité.
  • Le régime Censi-Bouvard, qui permet à l’investisseur une réduction de 11 % de la valeur de l’actif immobilier pendant 9 ans.

Pour les deux cas, l’investisseur pourra récupérer la TVA sur son acquisition après quelques mois.

Les articles d’investissement malin consacrés à l’immobilier locatif

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Retrouvez l’ensemble des articles écrit par investissement malin.fr sur le sujet des investissements immobiliers malins. Les sujets traités sont variés allant d’interview de marchands de biens, en passant sur une notation des meilleures scpi du marché ou encore sur les meilleurs opportunités d’investissement en LMNP

Un article sur un investissement en parking : investir dans des parkings

Un post sur un investissement à Miami avec l’ensemble des avantages et contraintes :

investir à Miami

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2 réponses à Investir dans l’immobilier – Investissement locatif

  1. jose ramos dit :

    le marché immobilier locatif espagnol est à proscrire totalement etant donné l’inexistence du marché locatif en espagne et les lois trés protectrice envers les locataires

    • Nicolas dit :

      à mon sens, il s’agit d’une vision courte-termiste. La crise en Espagne ne sera pas infini, tout comme les bonnes affaires – bien sûr comme pour investissement immobilier, il convient d’analyser la demande locale afin de déterminer le potentiel locatif (l’Espagne est un pays disposant d’une culture de « propriétaire », mais qui évolue rapidement ces dernières années). Concernant les règles certes protectrice vis-à-vis du locataire, certes elles sont contraignantes mais pas forcément plus qu’en France

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Je me nomme Nicolas Peycru. J'ai la trentaine. Après un magistère de Finance à Paris Dauphine et MBA à la Washington University, j'ai commencé ma vie active dans le conseil en stratégie. Par la suite, je suis retourné à mes premiers amours en devenant conseiller en gestion de patrimoine, puis j'ai créé avec 2 associés mon propre cabinet Euodia Finance. Mon quotidien se résume donc à trouver des solutions d'investissements pertinentes pour mes clients. J'ai voulu au travers de ce blog mettre en avant des idées d'investissements originales (vin, containers, forêt, Floride…) ainsi qu'un bilan de mes propres investissements. Par ailleurs, je propose un bilan patrimonial gratuit et personnalisé à l'ensemble de mes lecteurs.
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