La présentation des performances des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) fut maintes fois critiquée en raison de sa complexité. En effet, l’épargnant doit évaluer plusieurs indices de rendement et ce en considérant les montants versés, mais aussi la variation (à la hausse comme à la baisse) du prix de la part. En 2022, l’ASPIM compte simplifier l’exercice en publiant des nouvelles règles concernant la présentation des rendements des SCPI. Explications.
Comme premier changement, nous avons l’élimination du terme TDVM, pour taux de distribution sur valeur du marché. Cette appellation qui évoque la notion de rendement, porte à confusion bon nombre d’associés de SCPI. Le TDVM représente le dividende versé sur une année au prix de la part souscrite. L’Aspim compte le remplacer par le terme de “taux de distribution” car étant publié en même temps que le TRI (taux de rendement interne), qui représente une performance générale (rendement de l’actif et valorisation du prix de la part), les deux termes sont souvent confondus. Dans la même optique, l’Aspim souhaite introduire la notion de “performance globale”. Il s’agit d’un indicateur déjà employé pour les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) et qui incorpore à la fois le rendement de la part et la tendance haussière ou baissière de sa valeur.
Deuxième modification : le taux de distribution, à l’opposé du TDVM, sera calculé en divisant les dividendes perçus pendant l’année par le prix de la part au 1er janvier. La méthode actuelle fait que les montants reçus soient divisés par la valeur moyenne de la part sur l’année. Ainsi, à partir de 2022, un dividende annuel de 5 euros pour un prix de part de 102 euros - avec l’hypothèse d’une valeur de 100 euros au 1er janvier relevée à 104 euros au 1er juillet 2022-, aurait produit un TDVM de 5/102, soit 4,9%. À l’inverse, le ‘taux de distribution’, établi sur la valeur de part au début d’année, produira un rendement de 5/100, soit 5%.
L’Aspim opte en faveur de la présentation d’un taux de distribution brut de fiscalité étrangère. En effet, les SCPI investies entièrement en France annoncent pour l’instant des TDVM avant fiscalité (des revenus fonciers). C’est à l’inverse des SCPI européennes qui présentent pour la plupart des taux nets de fiscalité étrangère. La raison étant que ces SCPI acquittent directement dans le pays où l’impôt sur les revenus a été prélevé. Cette pratique devrait ainsi s’arrêter en 2022. Les SCPI européennes auront tout intérêt à présenter sur des taux bruts, et ce, afin d’avoir une position plus favorable dans les classements comparatifs des rendements des SCPI.
Comme dernière modification, les nouvelles SCPI n’auront plus le droit d’annoncer des rendements annualisés. Pratique bien connue, les jeunes SCPI ont tendance à publier un taux de rendement annualisé, alors que leur exercice annuel n’est pas encore complet. En effet, une SCPI lancée par exemple en juillet 2021, dont le prix de part est établi à 100€ et verse un dividende de 3€ sur ses 6 mois d’exercice, peut annualiser ce dividende au prorata temporis. Cela signifie qu’au lieu d’annoncer le rendement réel de 3% (3/100), elle peut choisir l’annonce d’un rendement “annualisé” de 6% (3/100) x 2), en ajoutant aux 6 mois passés le rendement - hypothétique - des 6 mois de l’année restants. Ce ne sera plus permis. Les nouvelles SCPI pourront uniquement annoncer un taux de distribution sous une forme littérale, c'est-à-dire, un versement de 3 euros pour un prix de part de 100%. On dit donc adieu aux 6% de performance annualisée pour 6 mois d’exercice.
Avec une collecte de 2 milliards d’euros rien qu’au premier semestre 2021, les SCPI démontrent qu’elles ont pu conserver la confiance des épargnants malgré la crise sanitaire. Les nouvelles mesures permettront certainement plus de transparence. L’harmonisation des indices produira également un meilleur comparatif des différentes sociétés de gestion et de leurs produits financiers. Bien évidemment, il incombe aux futurs investisseurs d’étudier plus sérieusement ces indicateurs avant de souscrire des parts en 2022. Le choix de SCPI à acquérir n'est évidemment pas une mince affaire. Bien heureusement, il est possible de se faire accompagner dans ce genre d’opération.
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