Par Nicolas // Immobilier

Mon investissement SCPI, malin ?

7 commentaires

Mon investissement en SCPIEn septembre 2010, j’ai fait l’acquisition de parts de SCPI pour un montant total de 100 000 euros. La vente de parts de SCPI étant l’une de mes principales recommandations dans mon quotidien, (je suis par exemple l’un des fondateurs du site www.scpi-8.com) j’ai longuement hésité dans le choix des SCPI à acquérir ce qui m’a conduit à réaliser une allocation sur 4 SCPI différentes. 3 ans après, ai-je fait le bon choix ? Si c’était à refaire, prendrais-je les mêmes ?

Les 4 SCPI que j’ai choisies

Souhaitant réaliser la meilleure répartition possible, j’ai choisi des SCPI de bureaux (PFO2, Efimmo) et des SCPI de commerce (Immorente, Pierre Plus). Certaines ont un historique très conséquent, d’autres sont plus récentes. Je vous propose de découvrir dans le détail ces 4 SCPI.

SCPI Pierre Plus

La SCPI Pierre Plus (plus d’infos) est gérée par le groupe Ciloger (filiale de la Caisse d’Epargne). J’ai régulièrement rencontré des clients disposant de SCPI du groupe Caisse d’Epargne donc j’ai voulu analyser dans le détail leur gamme. J’ai remarqué qu’ils disposaient d’une pépite avec Pierre Plus (le reste étant nettement en deçà). En effet, cette SCPI a comme stratégie l’investissement en commerces situés en zone premium, c’est-à-dire dans les meilleures localisations des villes. Par exemple, ils disposent de commerces rue de la Monnaie et Mercerie à Lyon ou rue de Rennes à Paris. Ce choix de gestion leur permet d’avoir un taux d’occupation supérieur à 99% car même si un locataire vient à quitter un de leurs locaux, ils disposent d’une liste d’attente pour le remplacer. 3 ans après, cette stratégie continue de bien fonctionner et leur taux d’occupation est toujours aussi élevé. Le seul bémol est que le rapport locatif pour les nouveaux entrants a diminué. Les raisons de cette diminution:

  • une collecte en hausse investie dans des biens disposant d’un rapport locatif plus faible pour rester dans des biens de même gamme
  • le prix de la part a augmenté en 2010.

Investir en SCPIActuellement, le rapport locatif prévu pour 2014 est de 5%, tout de même bien positionné par rapport au marché. Au final, malgré la baisse du rendement, je ne regrette pas mon choix au vu du patrimoine toujours aussi sélectif acquis. Par contre, si je devais réinvestir aujourd’hui je privilégierais sûrement une jeune SCPI plus dynamique comme Corum Convictions (pour laquelle j’ai investi en cash courant 2013).

SCPI PFO2

La SCPI PFO2 (plus d’infos) du groupe Perial a été créée en 2008. Donc à l’époque, il s’agissait d’une jeune SCPI mais elle est gérée par un groupe historique avec un track record qui parle pour eux. Choix judicieux que d’investir sur cette SCPI car 3 ans plus tard, elle capitalise plus de 500 millions d’euros, principalement investis dans des locaux de bureaux neufs permettant d’obtenir deux points très positifs :

– le niveau de charges, surtout énergétiques, restera faible dans le futur permettant une augmentation des loyers sans difficulté et de se prémunir contre une nouvelle taxe sur la consommation énergétique

– les baux signés sont pour la plupart fermes sur 9 ans, permettant de passer la crise sans renégociation de bail à la baisse.

Concernant le rapport locatif, il se situe à 5,3% pour 2013, et a priori il sera du même ordre de grandeur en 2014. Et enfin, le prix de la part a augmenté légèrement il y a deux ans. Au final, je suis très satisfait de cet investissement, et si cela était à refaire je reprendrais cette SCPI.

SCPI Efimmo

La SCPI Efimmo (plus d’infos) est la SCPI bureaux du groupe Sofidy. Gérée en bon père de famille, elle vise principalement des bureaux ayant comme locataires l’État ou des entreprises para-étatiques. Avec la crise économique des dernières années, ce choix fut plutôt judicieux car cela lui a permis de la passer sans perdre trop de plumes. Certes, le rapport locatif s’est légèrement détérioré mais reste sur la fourchette haute du marché à 5,5% pour 2013. Au final, si cela était à refaire, je ne pense pas que j’aurais souscrit à cette SCPI car ayant aussi mis Immorente dans mon allocation, je surpondère trop la société de gestion Sofidy. Or mes relations avec celle-ci se sont nettement refroidies ces 3 dernières années, car nous n’avons pas forcément la même vision du devenir du marché des SCPI.

SCPI Immorente

La réputation de cette SCPI (plus d’infos) n’est plus à faire. Star parmi les SCPI de commerces, je pensais à l’origine que cela serait l’investissement le plus tranquille. 3 ans après, même si les résultats sont à la hauteur de mes espérances, j’ai tout de même eu quelques doutes. En effet, à l’aide de sa réputation et du développement du marché des SCPI, la collecte a connu une augmentation vertigineuse or le réinvestir dans du commerce de proximité à des taux de rentabilité intéressant est un vrai métier. La structure était capable par le passé de réinvestir entre 80 et 100 millions d’euros par an mais passer à 200 – 220 millions est un vrai gap. Si je devais réinvestir aujourd’hui, je pense que je temporiserais un peu sur le choix de la SCPI Immorente, afin d’obtenir un peu plus de recul sur leur stratégie d’investissement des 3 dernières années.

Choix a posteriori des SCPI

Avec 3 ans de recul, et sans langue de bois je réinvestirais sans hésiter dans PFO2, et très certainement sur Immorente et Pierre Plus. Actuellement, j’analyserais dans le détail les SCPI Corum Convictions, Primopierre et Epargne Foncière pour les rentrer dans mon allocation.

Comment j’ai investi en SCPI

Il existe différentes manières d’investir en SCPI :

  • investir en direct
  • investir au travers d’un contrat d’assurance vie
  • investir en démembrement temporaire
  • investir à crédit

Au vu de ma situation patrimoniale (jeune et dans la capacité d’épargner), j’ai bien évidemment choisi d’acquérir mes parts de SCPI par l’intermédiaire d’un prêt bancaire. J’ai choisi un taux variable, concept peu répandu en France par rapport au monde anglo-saxon et pourtant qui peut être pertinent surtout dans le cadre d’un investissement locatif où l’ensemble des intérêts d’emprunt sont déductibles. Concernant le rendement, au vu du crédit, des rentabilités des SCPI et de l’évolution du prix de la part, je devrais obtenir un rendement net après impôt d’environ 8-9% dans le cas d’une revente à 10 ans.

Pour conclure, je pense qu’investir en SCPI fut une bonne idée et je le referai certainement dans les années à venir. Si vous souhaitez investir en SCPI, n’hésitez pas à me laisser vos coordonnées, étant en relation directe avec les sociétés de gestion, je devrais pouvoir vous obtenir un petit bonus.

Auteur – Nicolas Peycru

Mon investissement SCPI

7 réponses à Mon investissement SCPI, malin ?

  1. Michel dit :

    « je devrais obtenir un rendement net après impôt d’environ 8-9% » ça c’est tout sauf malin …. Quand on vous annonce un tel niveau de rendement après impôts, cela sent clairement, ou bien l’incompétence, ou bien le foutage de gueule… Changez de conseiller !

    • Nicolas dit :

      Plutôt que de changer de conseiller, je vous conseille à mon tour de vous acheter une calculatrice. En effet, en utilisant l’effet levier du crédit à 100% avec des taux d’emprunt (assurance comprise) à 4% sur 20 ans (je suis large), un rapport locatif de 5,3%, une hypothèse de revalorisation des parts correspondant à l’inflation soit 2% par an, des frais de sortie de 10%, vous constaterez que le TRI (c’est-à-dire votre rendement) de votre effort de trésorerie se situe à 8-9% avec une sortie du montage (c’est-à-dire une revente des parts) au delà de 10 ans tout en prenant en compte l’imposition des revenus fonciers (qui je vous le rappelle se basera sur loyers – intérêts d’emprunt) ainsi que l’imposition sur la très légère plus value. Je vous laisse faire les calculs, mais a priori même un enfant de 12 ans légèrement incompétent devrait y arriver 😉

  2. axel dit :

    merci à vous de nous faire partager votre expérience des SCPI. A vrai dire, je ne m’y connais pas beaucoup. J’ai un capital à investir et votre article me permet de voir les choses de manière plus claire !

  3. Alexandre dit :

    Bonjour Nicolas,

    Pouvez-vous expliciter votre remarque suivante :

    « j’ai choisi un taux variable, (…) qui peut être pertinent surtout dans le cadre d’un investissement locatif où l’ensemble des intérêts d’emprunt sont déductibles »

    Je ne saisi pas bien l’avantage du tx variable car :
    – Les intérêts d’emprunts ne sont-ils pas plus bas dans le cas d’un crédit à tx variable ?
    – Le crédit d’impôt n’est-il pas de toute façon limité aux cinq premières années de remboursement ?

    Merci par avance pour vos éclairages.

    • Nicolas dit :

      En effet en règle générale, les taux d’intérêts d’un prêt variable sont plus faibles qu’un taux fixe à l’origine mais ensuite en fonction de l’évolution du taux cela peut bien évidemment différé. Le fait d’être dans du locatif a un intérêt supplémentaire en cas de scénario défavorable. En effet, dans le cas où les taux montent, je paierai plus d’intérêt à la banque mais je pourrai déduire plus d’intérêts de mes loyers perçus donc minimiser l’impact, en plus simple, ce que j’ai perdu d’un côté je le regagne partiellement de l’autre. Ceci répond donc au deuxième point évoqué, où en réalité vous faites allusion à l’ancien dispositif qui permettait de déduire partiellement ses intérêts d’emprunt en crédit d’impot, mais ceci uniquement dans le cadre de l’acquisition de sa résidence principale. Pour du locatif, on peut bien déduire la totalité des intérêts d’emprunt dans la limite des loyers perçus

  4. Atreid dit :

    Bonjour,

    avec 100 000 euros n’est pas un peu trop d’investir dans 4 scpi?
    j’ai la même somme à investir et je souhaite le faire dans 2
    4 SCPI différentes alourdi la gestion et rajouter des frais de dossier pour les différentes lignes de crédit non?

    • Nicolas dit :

      En effet au vue de la somme investie et de la mutualisation intrinsèque du produit, un investissement sur 2 SCPI peut être suffisant. Il n’en demeure pas moins que la gestion au quotidien de ce type d’investissement est quasiment nulle, donc en gérer 2 ou 4, cela ne change pas grand chose. Concernant le financement, j’ai pu obtenir pour mes clients et moi-même des frais de dossier fixes quelque soit le nombre de lignes de prêts (seul un minimum par ligne est imposé par la banque).

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Mon investissement en vin Mon investissement en scpi Mon investissement en stootie
Je me nomme Nicolas Peycru. J'ai la trentaine. Après un magistère de Finance à Paris Dauphine et MBA à la Washington University, j'ai commencé ma vie active dans le conseil en stratégie. Par la suite, je suis retourné à mes premiers amours en devenant conseiller en gestion de patrimoine, puis j'ai créé avec 2 associés mon propre cabinet Euodia Finance. Mon quotidien se résume donc à trouver des solutions d'investissements pertinentes pour mes clients. J'ai voulu au travers de ce blog mettre en avant des idées d'investissements originales (vin, containers, forêt, Floride…) ainsi qu'un bilan de mes propres investissements. Par ailleurs, je propose un bilan patrimonial gratuit et personnalisé à l'ensemble de mes lecteurs.
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