Investir dans une construction neuve, malin ?

15 Nov 2018
PAR NICOLAS PEYCRU

Investir dans l’achat d’un terrain ou investir dans une ruine à rénover peut être une excellente solution d’investissement. En effet, en réalisant le projet soit même, on économise les marges des intermédiaires (et je suis bien placé pour le savoir). Evidemment cela entraine une implication importante de l’investisseur et plusieurs compétences.

Investir en autoconstruction avec l’appui d’un architecte

Certes construire une maison pour un bricoleur de bon niveau peut paraître simple mais recourir à un architecte implique de nombreux avantages. Tout d’abord, je pense qu’en recourant à un architecte, on obtient un projet plus qualitatif, différenciant et pouvant conduire à une valorisation du bien supérieure à un projet classique. Le calcul est simple, recourir à un architecte implique un surcoût des travaux de 10% à 13%, peut on amortir ce coût supplémentaire sur le prix de vente? A mon avis, oui. Ensuite, prendre un architecte permet d’avoir une protection juridique supérieure très utile en cas de revente.  En effet, en cas d’autoconstruction, il n’est pas possible de souscrire à une assurance dommage – ouvrage pourtant obligatoire pour toute construction neuve… Certes, il existe une tolérance, le lobbying des assureurs n’a pas complètement gagné la partie. En tout cas, en ayant recours à un architecte et en ayant pris le suivi de chantier, le futur acquéreur sera nettement plus rassuré. Personnellement, sur les différents projets je me suis tourné vers un architecte de talent, à savoir Jérome Guivier, voir son site jeromeguivierarchitecte.fr.

TVA immobilière sur une construction neuve

En France, la plupart des biens vendus sont soumis à la TVA (avec certes des taux d’application différents). Mais est-ce applicable dans le cadre de la construction d’une maison? La réponse est une réponse de Normand à savoir oui et non. En effet, cela dépend de plusieurs paramètres :

  • type d’acquéreur initial : professionnel soumis à TVA ou particulier
  • durée de détention du bien 
  • type du nouvel acquéreur
  • achat dans le cadre VEFA (vente en état futur d’achèvement – contrat rencontré en général quand on passe par un promoteur – voir le principe) ou hors champs d’une VEFA

Au final pour être hors du champs de la TVA immobilière au taux de 19,6%, il faut que la maison soit achevée depuis plus de 5 ans ou alors que l’acquisition soit faite par un particulier combiné au fait que la revente soit à destination d’un particulier et que le bien n’ait pas été acheté en VEFA. Par conséquent, un particulier qui achète un terrain, construit sa maison lui-même et la revend, ne sera pas soumis à TVA. Concernant la fiscalité de la plus value, cela dépendra si le bien est considéré comme sa résidence principale ou non. Attention au risque de requalification en marchand de biens dans le cas d’opérations trop nombreuses.

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