Comment sont taxés les revenus de la SCPI Européenne Corum Convictions ?

19 Nov 2018
PAR NICOLAS PEYCRU

La SCPI Corum Conviction, avec ses 6,3% de rendement en 2015 a de quoi faire rêver plus d’un investisseur. Son atout ? Une stratégie d’investissement non pas ciblée seulement sur la France mais diversifiée en Europe, aujourd’hui à hauteur de 70%.

La SCPI poursuit ses investissements en Allemagne, aux Pays-Bas, en Espagne mais également au Portugal ou en Belgique. Le marché immobilier dans ces pays étant souvent solide et plus stable que le marché français, il offre des opportunités d’investissement très intéressantes pour la société de gestion.

En achetant des parts de la SCPI Corum Convictions, l’investisseur fait face à une fiscalité propre à chaque Etat dans lequel la SCPI est investie. Cela s’avère être un véritable avantage en terme d’imposition face à une SCPI qui tire ses revenus uniquement en France.

En effet, Corum distribue 6,3% de revenus annuels, nets de charges. Cela veut dire que les dividendes ont déjà été imposés dans le pays où sont situés les immeubles, il suffit ensuite de déclarer ses revenus fonciers qui vont ensuite être soumis à l’impôt français.

Vous vous demandez surement où est le loup dans cette histoire. En réalité, il n’y en a pas. Les pays européens ont établis entre eux des conventions pour éviter la double-imposition des revenus qui ont leur source dans un pays différent du pays de résidence du contribuable. Selon les conventions fiscales, vous pourrez bénéficier d’un crédit d’impôt, comme dans le cas de l’Allemagne, ou d’une imposition au taux effectif pour la part des revenus fonciers qui proviennent de Belgique par exemple.

De plus, les revenus distribués provenant de l’étranger et en vertu des conventions fiscales ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux, ce qui entraîne une première économie d’impôt de 15,5%.

Corum Convictions fournit à ses associés le détail des revenus par pays afin de les soumettre à l’impôt français. Chaque revenu est ensuite imposé selon les conventions fiscales en vigueur à savoir :

Pour les revenus provenant d’Allemagne, de Belgique, du Portugal et de la Slovénie

L’imposition via la méthode du taux effectif ou d’un crédit d’impôt plafonné (les deux méthodes donnant le même résultat)

Les revenus étrangers sont imposés en France de la manière suivante :

TMI – Taux effectif

Par exemple, une personne ayant une TMI à 30% percevant 71.000€ de revenus (70.000 en France et 1.000 en Allemagne) aurait un impôt global de 10 010€ sur l’ensemble de ses revenus mondiaux. Cet impôt est uniquement théorique et sert à calculer son taux effectif qui serait donc de 10.010/71.000 = 14,10%

Les revenus allemands seront donc taxés en France à hauteur de 15,9% (30% – 14,1%)

Pour les revenus provenant d’Espagne

Les revenus sont taxés mais bénéficient d’un crédit d’impôt. Celui-ci est égal au montant des revenus étrangers x taux d’imposition de ces revenus à l’étranger.

Les revenus étrangers sont imposés en France de la manière suivante :

TMI – Taux d’imposition à l’étranger

Par exemple, une personne ayant une TMI à 30% et percevant 1.000€ de revenus fonciers espagnols, bénéficiera d’un crédit d’impôt de 247,50€ (1.000 x 24,75% qui correspondent au taux d’imposition espagnol pour les non-résidents).

Les revenus espagnols seront donc taxés en France à hauteur de 5,25% (30% – 24,75%)

Quelle que soit la méthode en vigueur, les revenus fonciers étrangers sont donc très faiblement imposés par rapport à des revenus français.  Investir dans des parts de Corum Convictions permet de conserver, même après impôts, des rendements autrement plus intéressants que ceux qu’on retrouve dans l’immobilier classique.

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