OPCI : le nouveau graal de l’assurance vie

La « pierre papier » fait un carton chez les épargnants français. Selon les dernières données de l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) rendues publiques le 1^er septembre 2016, les fonds d’investissement en immobilier ont enregistré des résultats record sur les six premiers mois de l’année.

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) affichent une collecte nette (acquisitions moins cessions) historique de 2,45 milliards d’euros au premier semestre 2016, en hausse de 32% par rapport au premier semestre 2015. Mais la performance la plus impressionnante est à rechercher du côté des organismes de placement collectif en immobilier (OPCI). Si la collecte nette de ces derniers s’est située à « seulement » 1,99 milliard d’euros au premier semestre 2016, sa progression, elle, s’élève à 60% sur 12 mois. Pas mal pour un support d’investissement lancé il y a moins de 11 ans !

Ce décollage est étroitement lié à l’assurance vie. Les OPCI sont en effet essentiellement distribués via les unités de compte (UC) logées au sein du « placement préféré des Français ». Ces fonds profitent ainsi de la fiscalité avantageuse de l’assurance vie. Au bout de huit ans de détention, les plus-values sont ainsi taxées uniquement au-delà de 4.200 euros pour une perosnne seule ou de 9.200 euros pour un couple déclarant ses revenus en commun.

Or, le moins que l’on puisse dire, c’est que la greffe de l’OCPI a pris dans l’assurance vie. Il faut avouer que les rendements offerts par ces placements immobiliers ont de quoi faire saliver les assurés. Alors que le taux moyen de revalorisation des fonds en euros s’est situé à 2,27% en 2015, la rémunération moyenne des OPCI a atteint 3,10% cette année-là, d’après l’Aspim. Un différentiel de 0,83 point, toujours bon à prendre pour des épargnants en quête de rentabilité.

Certes, les SCPI s’avèrent plus performantes. Elles ont dégagé un rendement moyen de 4,85% en 2015, toujours selon l’Aspim. Reste que les SCPI présentent un inconvénient de taille : leur manque de liquidité. Pour encaisser sa plus-value, encore faut-il pouvoir vendre ses parts. Or, le marché demeure étroit et moins dynamique qu’il n’y paraît. Les OPCI sont, eux, nettement plus « liquides ». Et pour cause : leur statut les oblige à être constitué à 10% de « cash » (et à au moins 60% d’immobilier).

Cette liquidité permet aux assureurs vie d’honorer facilement leurs engagements en cas de rachat. D’ailleurs, certaines compagnies n’hésitent pas à mettre en avant, parmi les UC disponibles dans leurs contrats, les OPCI. De quoi alimenter l’engouement pour ce nouveau support d’investissement.

Seule ombre à ce tableau idyllique : on dénombre à peine 12 OPCI ouverts aux particuliers commercialisés par 8 sociétés de gestion, contre 174 SCPI proposées par 30 sociétés de gestion. Au 30 juin 2016, la capitalisation des SCPI dépassait, pour la première fois en 40 ans d’existence, la barre symbolique des 40 milliards d’euros. La capitalisation des OPCI se montait, à la même date, à 6,6 milliards d’euros. Les OPCI ne jouent donc pas dans la même cour que les SCPI. Du moins, pour l’instant…

Auteur – Nicolas Peycru