Préparation de la retraite : Les dispositifs pertinents

22 May 2019
PAR NICOLAS PEYCRU

Les jeunes actifs français sont de plus en plus conscients de l’importance d’une bonne préparation de leur retraite. Afin d’y parvenir, ils doivent mettre en place, très tôt, une excellente structuration de leur patrimoine pour que ce dernier puisse générer des revenus additionnels à ceux déjà promis par les régimes obligatoires. Les dispositifs permettant une telle opportunité sont divers. Force est de constater qu’ils doivent tous présenter les même caractéristiques, c’est à dire, la disposition d’une rente viagère ou capable de produire une grosse rentrée d’argent. Ces plans d’investissement doivent également être flexibles, voire propices à une revalorisation.

Le financement de sa retraite est un sujet fort discuté, et ce, depuis longtemps.  Il faut dire que sa mise en place devient de plus en plus compliquée. Les changements démographiques, l’extension de la durée de vie et l’engagement plus tardive dans la vie active, font que l’évolution d’une carrière est moins prévisible.

Du coup, nous assistons à des taux de remplacement plus bas entre la présente et future génération. Les attributs d’un poste de travail sont également moins définis, rendant cette succession encore plus difficile. La condition professionnelle de l’individu partant à la retraite est aussi non négligeable.  Les métiers d’artisanat ou libérales sont après tout réputés pour leurs faibles pensions de retraite.

Suivant ces paramètres, on peut donc sérieusement s’interroger sur la bonne manière de préparer sa retraite. Heureusement, de nombreux outils existent. L’astuce sera de se bâtir un capital que l’on utilisera graduellement à partir de la retraite. Ci-dessous donc les dispositifs les plus fiables, et tous basés à partir d’un placement financier ou immobilier.

 

L’investissement en nue-propriété

Un placement en nue-propriété correspond à l’acquisition d’un actif immobilier affligé d’un usufruit temporaire. Dans la pratique, l’investisseur achète la nue-propriété d’un bien et un bailleur reconnu acquiert en même temps un usufruit de longue durée (Supérieur à 15 ans). La valeur de la nue-propriété est établie sous forme de quote-part correspondant à la valeur de la pleine propriété. La valeur de l’usufruit est directement liée à la durée du démembrement.   

Pendant toute cette période, l’usufruitier jouit du bien immobilier et en perçoit donc les revenus. En échange, il doit également prendre en charge de tout ce qui est travaux d’entretien, rénovation et paiement de l’imposition. Théoriquement, l’investisseur en nue-propriété n’exerce aucune activité durant la période de démembrement. Le bénéfice se trouve dans la valeur du bien immobilier (la nue-propriété) qui va décupler systématiquement pour éventuellement égaler celle de la pleine propriété.

Au terme de la durée du démembrement, la pleine propriété revient naturellement au nu propriétaire, et ce,  sans quelconque intervention juridique.

Pour quel genre d’investisseur ?

Un placement dans la nue-propriété comporte de nombreux bénéfices. L’investisseur est premièrement libre de toutes responsabilités liées à la gestion immobilière. L’investissement est donc idéal pour un particulier souhaitant s’engager dans la pierre sans pour autant avoir à s’en occuper.

Dans l’optique de la préparation de la retraite, l’acquisition de l’actif se fera de sorte à ce que la fin du démembrement coïncide avec la date prévue pour le départ à la retraite. Deux ambitions différentes sont alors visées dans une telle situation. Certains particuliers choisissent un bien immobilier qui leur fera avoir des gains supplémentaires éventuellement.  D’autres investisseurs miseront plutôt sur le retour du bien à la pleine propriété. Ils souhaitent ainsi obtenir une résidence secondaire ou principale lors de la retraite, et ne vise ainsi pas la rentabilité. Cette stratégie de démembrement est d’ailleurs très utilisée sur des zones à forte demande, telle que la Côte d’Azur.

 

La location meublée

La location meublée concerne la mise en location d’un actif immobilier composé de meubles. Habituellement, un placement en location meublée s’opère à travers l’achat d’actifs immobiliers gérés. Il s’agit de résidences de services spécialisées dans le logement estudiantin, touristique ou sénioriale. À ce titre, le locataire ne jouit pas du bien et cède ce privilège à l’entreprise exploitant. Il se forme alors une relation investisseur-bailleur, définie par un bail contenant quelques éléments spécifiques : Une durée extensive (9 et 12 ans), une reconduction implicite et la transmission de la responsabilité des travaux d’entretien et de réhabilitation.

De part son statut d’activité commerciale, les gains provenant de la location meublée appartiennent à la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non aux revenus fonciers qui rétribuent les activités civiles.

 

Pour quel genre d’investisseur ?

La location meublée s’adapte à divers profils. C’est une solution de rente très flexible pour une retraite et réalisable dès le début d’une carrière. Les personnes partant bientôt à la retraite n’en seront pas pour autant exclues. La location meublée peut en effet être associée à deux stratégies distinctes. Elles sont toutes deux directement liées à l’âge de l’investisseur. Par exemple, si ce dernier se lançait dans une telle opération étant jeune, on lui conseillerai définitivement le choix d’un financement presque entièrement à crédit. Les intérêts d’emprunt étant un coût déductible, ils seront donc exclus de l’imposition durant la période de capitalisation.

Pour l’investisseur optant pour un investissement juste avant la retraite, il est plutôt avisé de financer l’opération au comptant. Il jouit alors des gains immédiatement tout en subissant une faible imposition, de par la présence de l’amortissement.

 

La loi Madelin

La loi Madelin est la réserve des indépendants incluant artisans, chefs d’entreprises ou autres professions libérales. Ce dispositif est très efficace quand il s’agit de préparer sa retraite. En effet, il permet à l’investisseur de se bâtir une rente pour la retraite tout en profitant d’une défiscalisation des montants versés sur le contrat.   

Dans cette optique, le contrat ressemble beaucoup à l’assurance vie. Le contribuable paie annuellement des montants qui seront transformés en rente viagère suivant la fin  du contrat. C’est ce qu’on appelle la liquidation des droits à la retraite. Suivant certains seuils établis en fonction des revenus de l’épargnant, les montants versés sur les contrats ne seront pas imposés.

 

Pour quel genre d’investisseur ?

La loi Madelin concerne tout travailleur indépendant désireux de bien préparer leur retraite. Plus la date de la retraite approche, plus l’épargnant doit nourrir le contrat car la durée de blocage des capitaux s’en trouve diminuée.

Le dispositif Madelin est tout autant utile pour les jeunes indépendants. En versant la somme minimum requise par la société d’assurance, l’épargnant s’approprie une date et définit la table de mortalité qui servira pour l’estimation de la rente.

 

Le PERP

Le PERP (Plan d’Épargne Retraite Populaire) est un cherchant à promouvoir la composition d’une épargne personnelle, transformable en rente lors de la retraite. Tout individu majeur peut y adhérer mais ils favorisent les contribuables soumis à l’impôt sur le revenu (IR).

La procédure consiste à débourser régulièrement des sommes sur un contrat, proposé par un assureur. Les montants  seront ensuit investis dans des supports, selon le choix de l’épargnant, afin d’être éventuellement reversés sous forme de rente lors de la retraite.

De plus, les sommes versées sur le PERP, dépendant de la limite autorisée, subiront une défiscalisation.  

Pour quel genre d’investisseur ?

Tout contribuable soumis à l’IR peut envisager une souscription au PERP. Du moins, il peut servir à décaler dans le temps pour son imposition. Il est particulièrement bénéfique pour ceux ayant une tranche marginale d’imposition (TMI) élevée. Plus ce taux est grand, plus la somme défiscalisée l’est également. En outre, plus l’épargnant est proche de la retraite, moins longue est la période de blocage en vigueur.   

Suivant cette liste de dispositifs, il est claire que le “bon choix” dépend clairement du genre d’actifs immobiliers visés mais surtout de votre âge. À noter également que la sélection proposée est loin d’être exhaustive. Des bonnes alternatives, telle que le FCPI -FIP, le financement participatif (crowdfunding), existent. L’idée première étant que la meilleure stratégie se résume souvent à initier le premier pas et à commencer au plus vite !

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