Investir dans Novapierre Allemagne, malin ?

16 nov. 2018
PAR NICOLAS PEYCRU

Avec cet article, revenons sur l’un de mes placements préférés, la SCPI. Mais pas n’importe laquelle. Aujourd’hui je veux vous faire profiter de la croissance allemande tout en bénéficiant des intérêts certains des Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Rendement et fiscalité, deux attraits fort alléchants pour cette toute jeune SCPI qui a gagné en 2014 le Prix de L’Innovation des Assises de la Pierre Papier. 

L’investissement en SCPI

Ce n’est pas la première fois que je vous en parle, mais je me permets ici une piqûre de rappel. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des sociétés qui collectent des capitaux provenant des souscriptions d’investisseurs (les associés). Ces capitaux sont investis dans la constitution d’un parc immobilier, en général composé d’immeubles de bureaux ou de commerces.

La société de gestion gère ce parc pour les associés : elle est en charge de trouver les locataires, d’effectuer les travaux nécessaires à l’entretien du parc, et enfin de chercher des immeubles dans lesquels la collecte future pourra être investie. Une fois les charges et réserves déduites des loyers payés par les locataires, les revenus fonciers sont répartis entre les associés en fonction de leur nombre de parts souscrites.

Bien, voilà pour un rappel « express » du placement en lui-même, je ne m’épanche pas, je préfère vous parler des spécificités d’une SCPI en particulier, Novapierre Allemagne.

La stratégie de la SCPI Novapierre Allemagne

On l’a vu avec l’ouverture de multiples SCPI thématiques récemment telles que Primovie ou PFO2, les sociétés de gestion cherchent à exploiter diverses niches sur le marché de l’immobilier. Avec Novapierre Allemagne, la société de gestion Paref Gestion (on y reviendra) signe un concept innovant. En effet, de nombreuses SCPI françaises se sont tournées vers des actifs européens telles que Corum Convictions. Novapierre Allemagne néanmoins est la première à investir exclusivement en dehors de nos frontières. Paref se garde tout de même la possibilité d’investir dans d’autres pays européens si une opportunité se manifestait.

Pour cette opération germanique, Paref s’associe à la société de gestion de fonds Internos Global Investors afin de bénéficier de leur expertise sur le marché allemand. C’est la filiale d’Internos établie à Francfort qui aura (et qui a dès à présent) pour tâche de repérer et sélectionner des actifs correspondant au cahier des charges très précis de l’équipe Paref. Internos est loin d’en être à son coup d’essai puisque la société gère déjà plus de 4 milliards d’actifs immobiliers (j’ai bien dit « milliards »). C’est aussi Internos qui aura la mission de trouver les locataires. Selon Paref, cette expertise d’Internos a pour vocation de s’éteindre à terme, une fois le transfert de compétence sur le marché allemand acquis par la maison française.

Pour préciser la répartition des rôles, Paref aura donc à charge de commercialiser Novapierre Allemagne auprès des souscripteurs, de gérer back et middle office et enfin de gérer toutes les relations entre la SCPI, les souscripteurs et les intermédiaires (Pour le moment, on le rappelle, cette distribution est appelée à changer).

Les actifs désirés par Paref sont très typés : entre 6000 et 20 000 m2, pour des prix unitaires voulus entre 5 et 20 millions d’euros. Les actifs devront comporter 4 à 6 cellules réparties sur différentes enseignes de commerce de périphérie : alimentaire haut de gamme et low-cost, et commerces de droguerie ou textile. Les locataires visés sont des enseignes connues outre-Rhin telles que LIDL, AWG, Müller Droguerie ou encore Kaufland. Les actifs se situent dans les périphéries de grandes villes dynamiques, en Allemagne de l’Ouest ou dans la périphérie berlinoise (les zones les plus dynamiques), à proximité de grands axes routiers et de construction récente afin de nécessiter un minimum de travaux.

Paref et Internos ont d’ailleurs signé les deux premiers achats de la SCPI le 23 juin 2014 en Bavière. La SCPI désire également utiliser le levier du crédit et se réserve donc la possibilité de recourir à l’emprunt, dans une limite de 40% maximum de son portefeuille.

Pourquoi l’Allemagne ?

 

 

Si la France fait office de vilain petit canard de la reprise économique en Europe, l’Allemagne elle tiendrait le rôle de titan ancré dans son rôle de tête de file. Pourtant, bien plus que sa vigueur économique, ce sont bien les spécificités du marché allemand de l’immobilier qui en font un pays très intéressant pour les sociétés françaises.

Ne le cachons pas tout de même, la santé économique teutonne (oui, ce mot existe) a de quoi rassurer les investisseurs puisqu’elle est la garante de la bonne santé des locataires eux-mêmes. On précise tout de même que les secteurs visés par les investissements sont relativement peu sensibles à la crise (alimentation et bazars). La première économie d’Europe dispose aussi d’une large population au pouvoir d’achat important et connaissant un chômage bas, et d’un tissu économique stable, diversifié. Sujet brulant en France en ce premier semestre 2014, l’Allemagne dispose aussi d’une grande stabilité politique, économique et fiscale qui permet des stratégies pérennes.

Au-delà de ces aspects purement économiques, ce sont aussi les spécificités du marché immobilier allemand qui sont séduisantes. Tout d’abord, le marché est bien plus stable qu’en France puisqu’il est moins dépendant de réformes à n’en plus finir. Ensuite, les baux allemands se différencient des baux français par leur longueur, ils excèdent 5 ans, ce qui confère aux investisseurs un locataire pérenne. Internos et Paref ne signent de plus que des baux indexés sur 50% à 80% minimum de l’inflation.

Le plus essentiel : le coût de l’immobilier ! En effet, l’Allemagne dispose d’un marché immobilier mature et profond, mais surtout dont les tarifs sont raisonnables, notamment les loyers. Sur l’hypothèse de loyers bas donc peu difficiles à assumer pour les locataires (8 à 12€ par m²/mois), Paref dégage tout de même un rendement prévisionnel de 7 à 10% bruts. A titre de comparaison, les loyers moyens pratiqués par les SCPI pour des locaux de Province ou d’Ile de France (hors quartiers d’affaires) dépassent déjà les 12€/mois/m² tout en étant de qualité moindre.

Enfin, le marché immobilier allemand est sur une douce montée des prix afin de rejoindre petit à petit les niveaux moyens européens (la France et l’Angleterre courent loin en tête), ce qui laisse espérer une belle revalorisation du patrimoine sur le long terme, sans avoir à craindre pour autant un effet de bulle puisque le marché part vraiment de très bas et le pouvoir d’achat des ménages y est très important.

A la lumière de tous ces éléments, le choix de l’Allemagne me semble des plus efficients ! Et un peu de teasing sur une des parties suivantes, l’Allemagne est aussi un bon choix sur le plan fiscal, je n’en dit pas plus ici.

Quel est le rendement de Novapierre Allemagne ?

Eh bien zéro. Pour le moment ! En effet, je l’ai dit plus haut, la SCPI vient tout juste de s’ouvrir, et elle ne possède pour le moment que 2 biens. Elle ne distribuera donc pas de revenus aux associés ayant investi en 2014.

Paref Gestion prévoit une légère distribution en 2015 qui proviendra surtout des intérêts de placements financiers. (La collecte qui vient d’être souscrite est placée sur des marchés financiers sans risque avant d’être investie dans des actifs, ces placements génèrent de très maigres intérêts qui sont redistribués aux associés.)

La distribution se fera donc à partir de 2016 sous la forme de loyers versés trimestriellement. L’objectif de rendement est de 6% avant imposition. On va le voir, cela nous fait un rendement à terme des plus intéressant !

Je glisse ici un mot des objectifs que Paref nourrit pour Novapierre Allemagne : une collecte de 35 millions d’euros pour fin 2014, de 180 millions pour 2018. Au vu des actifs sélectionnés, des locataires et de la robustesse allemande, ils visent un taux d’occupation supérieur à 95% sur du long terme.

Quelle est la fiscalité des porteurs de parts de Novapierre Allemagne ?

Vous ne m’en voudrez pas s’il vous plait, je garde le meilleur pour la (presque) fin de l’article.

Révisons un peu nos cours de fiscalité. Le Code Général des Impôts, mon livre de chevet, nous dit que les contribuables dont le domicile fiscal se trouve en France sont potentiellement imposés sur tous leurs revenus, dont ceux de source étrangère. Ici on s’intéresse au « potentiellement ». En effet, la France a depuis longtemps (1959) harmonisé sa fiscalité avec celle de l’Allemagne afin d’éviter toute double-imposition, on se réfèrera donc à la Convention fiscale Franco-Allemande. Les revenus locatifs engrangés par la SCPI sont soumis à l’impôt sur les sociétés allemand (soit 15.825%, eh oui, il est loin notre 33,33% !!).

Ce qui nous intéresse vient ensuite ! En effet, une fois cet impôt payé par la SCPI pour le compte de ses associés personnes physiques, les revenus fonciers sont ensuite exonérés de CSG et CRDS. Premier impôt de gagné. Mais ce n’est pas tout. Puisque l’impôt a déjà été payé en Allemagne, les associés pourront bénéficier d’un crédit d’impôt sur le revenu afin de gommer l’imposition. Suivez-moi bien pour la suite.

Il appartient aux associés personnes physique de déclarer ces revenus sur leur déclaration d’IR (formulaire spécifique, tout sera expliqué aux associés par Paref l’an prochain au moment de commencer à déclarer). Les revenus issus de Novapierre Allemagne entrent donc dans l’assiette imposable (c’est important pour les tranches de Taux Marginal d’Imposition). Toutefois, les associés bénéficient ensuite d’un crédit d’impôt égal au montant des revenus déclarés multiplié par le Taux MOYEN d’imposition. L’administration fiscale est bien pénible… Les fiscalistes dans l’âme auront donc compris qu’il restera au contribuable à payer le delta entre l’imposition des revenus à la TMI moins l’imposition au taux moyen. Ce qui est faible certes, mais il est bon de le savoir. Dire que l’imposition sur les revenus de Novapierre Allemagne est nulle est faux.

Pour les associés personnes morales, soumises à l’IS, les revenus sont exemptés d’impôts et n’entrent pas dans la détermination du résultat fiscal français.

Dernier point fiscalité : J’en ai déjà parlé, un schéma astucieux est d’investir dans des parts de SCPI à crédit afin de bénéficier de l’effet de levier du crédit et de la déductibilité des intérêts d’emprunt des revenus fonciers. Schéma utile encore ici, les intérêts d’emprunt sont déductibles puisque rentrant dans les charges sur la 2044.

Par ailleurs, Novapierre Allemagne est d’ores et déjà disponible en souscription via l’assurance vie chez l’assureur Apicil. Toutefois, l’intérêt premier de l’assurance vie est de gommer la fiscalité foncière des SCPI. Inutile ici.

Novapierre allemagne

Exemple

Les SCPI sont des sociétés dites « fiscalement transparentes ». Elles ne sont pas assujetties à l’impôt, ce sont les porteurs de parts qui le sont. Ainsi, les bénéfices fonciers en France sont imposés à la tranche marginale d’imposition + CSG/CRD.

Si l’on part du postulat d’une TMI à 41%, les revenus touchés via des parts de SCPI sont donc imposés 56.5% au total.

Les revenus touchés de Novapierre Allemagne sont eux imposés en Allemagne via un prélèvement Forfaitaire Libératoire de 15,825%. Ils ne sont pas soumis à la CSG/CRDS. Si l’on part du postulat d’une TMI à 41%, le taux moyen d’imposition se situera aux alentours de 28%. Les bénéfices fonciers seront donc imposés 15.825%+(41%-28%)= 28.825%. Pas mal non ?

Carte d’identité de Novapierre Allemagne

 

Nom de la SCPI NOVAPIERRE Allemagne
Société de gestion Paref Gestion (en association avec IGI)
Date de création 29 novembre 2013
Date du visa AMF 7 janvier 2013
Capital statutaire maximum (actuel) 50 millions d’euros depuis le 13/03/2014
Prix de part depuis le 1er Mars 2014 250€ dont 50€ de prime d’émission
Souscription minimum 30 parts
Commission de souscription 10% HT
Commission de gestion 10% HT des produits locatifs encaissés
Délai de jouissance 1er jour du 4è mois
Disponibilité via l’assurance vie Apicil pour le moment
Typologie Classique à capital variable
Stratégie d’investissement Locaux commerciaux en Allemagne

Paref Gestion, un gestionnaire innovant

Avant de clôturer sur ce placement, un petit mot sur Paref Gestion, la société de gestion de la SCPI. En effet, les résultats d’une SCPI sont en grande partie liés aux compétences de la société de gestion et de ses choix quant aux investissements, aux arbitrages, aux choix de locataires ou encore à l’établissement de différentes réserves. Il est donc nécessaire de confier son épargne à une société qualifiée.

Paref Gestion est une société de gestion de portefeuille, elle est filiale à 100% de la SIIC Paref cotée sur Euronext. Elle gère actuellement 5 SCPI et 2 OPCI, ils ont plus de 800 millions d’euros d’actifs sous gestion et une expérience vieille de 20 ans. Avec le lancement de Novapierre Allemagne, Paref n’en est pas à son premier coup d’éclat sur des véhicules d’investissements innovants puisque la société de gestion est aussi à la tête de la SCPI Pierre 48, SCPI de capitalisation dont la capitalisation dépasse les 300 millions d’euros.

Les avantages et inconvénients d’un investissement dans Novapierre Allemagne

Malin ou non cet investissement ? Eh bien pour reprendre de façon concise ce que j’ai dit plus haut, malin sur plusieurs points ! Tout d’abord, investir dans Novapierre Allemagne, c’est investir dans le produit même de la SCPI, dont le couple rendement/risque est l’un des meilleurs sur le marché des produits d’épargne. Ensuite, la SCPI Novapierre Allemagne est développée par deux partenaires solides et reconnus sur le marché. Elle bénéficie de la croissance et la solidité du marché allemand. Enfin, elle permet aux porteurs de parts de bénéficier d’une fiscalité très avantageuse.

Côté inconvénients, on peut citer la non-déductibilité des intérêts d’emprunt, ainsi que l’absence actuelle de distribution au vu de la jeunesse de la SCPI. Les associés souscrivant dès à présent pourront néanmoins profiter du prix de part actuel qui devrait augmenter d’ici l’année prochaine.

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