Investir dans une SCI, malin ?

16 Nov 2018
PAR NICOLAS PEYCRU

Alors que la vente des logements neufs est en hausse au premier trimestre de 2015 confirmant le succès du Pinel, vous vous demandez comment acquérir un bien immobilier alors que vous disposez d’un petit capital ? Vous en discutez avec vos proches qui flairent aussi l’opportunité et questionnent la possibilité de faire un achat immobilier en commun ? Et bien, je confirme qu’il y a une solution et ce, loin des complexités de l’indivision ! Je vais vous expliquer ce qu’est une SCI où plutôt la possibilité d’investir à plusieurs dans l’immobilier.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI ou Société Civile Immobilière est une forme juridique qui offre à deux ou plusieurs personnes la possibilité de se regrouper pour faire une acquisition immobilière. A ne pas confondre avec la SCPI(société civile de placement immobilier) ou encore le OCPI (Organisme de Placement Collectif Immobilier), la SCI permet d’acheter et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers dont des maisons, des appartements, des immeubles ou même des parkings. Cette structure, propriétaire des biens, est détenue par les associés ou les actionnaires. Ces derniers ont, quant à eux, un pouvoir décisionnaire et recevront des éventuels bénéfices tout en ayant une responsabilité par rapport aux créances ; le tout, bien sûr, en proportion à leur contribution financière au capital. Les rentrées de revenus seront générées par les loyers des biens mis en location ou la cession de certains biens.

La SCI est dirigée par un gérant, son nom apparaitra d’ailleurs dans les statuts (dont je vous expliquerai la fonction plus bas) de la société et il peut accomplir tous les actes liés à la gestion de la SCI. Il réunira annuellement les associés pour une assemblée générale.

Quelle fiscalité pour la SCI ?

Ce dispositif présente certains avantages fiscaux, notamment par rapport aux revenus locatifs. Ces derniers sont soumis à l’impôt sur le revenu de chaque « actionnaire » de la SCI en proportion de leur quote-part. Cette somme nette de charges est imposable et le demeure aussi bien si elle est distribuée aux « actionnaires » ou pas. Dans le cas où les actionnaires sont fortement imposés, ils ont la possibilité de choisir la fiscalité des sociétés dans le but de réduire les répercussions sur leur imposition. C’est un régime fiscal qui offre de définir le résultat de la SCI tout en prenant en considération les charges et l’amortissement du bien, ce qui peut ainsi diminuer le bénéfice imposable. Ce régime fiscal devient accessible à condition que la SCI fasse des bénéfices et des locations meublées ou des achats d’immeubles dans l’optique d’une revente, alors que celui des bénéfices non commerciaux est applicable dans le contexte où le(ou les) bien immobilier est mis en location non meublée.

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