Le démembrement de propriété est utilisé en tant que technique d’optimisation fiscale permettant de réduire considérablement le montant des droits de succession. Ce mécanisme est souvent utilisé en famille lors d’une donation ou succession. En effet, cet outil permet de préparer sa succession. Mais de combien au juste, cette méthode, réduit elle les droits de succession ? Permet elle de les effacer entièrement ?
Les notions élémentaires de démembrement
Tout d’abord, il convient de définir quelques notions élémentaires, notamment la pleine-propriété. En quoi consiste-t-elle ?
Elle désigne à la fois le droit de jouir de la propriété en utilisant le bien c’est-à-dire le droit d’usage « usus », le droit d’en percevant les fruits « fructus », par exemple les loyers, mais aussi le droit d’aliéner la chose ou d’en disposer « abusus ».
Le démembrement de propriété revient à subdiviser la pleine-propriété en deux prérogatives distinctes : l’usufruit et la nue-propriété.
Les droits démembrés sont indépendants les uns des autres, mais l’accord des deux parties est nécessaire pour céder la pleine-propriété du bien.
Récapitulons :
| La pleine-propriété (Usufruit + Pleine-propriété) | Usufruit | Droit d’usage sur le bien : Usus |
| Droit d’en retirer les revenus : Fructus | ||
| Nue-propriété | Droit d’aliéner la chose : Abusus |
Concrètement, le démembrement de propriété divise la pleine propriété en ces deux droits distincts et prend fin au décès de l’usufruitier. A ce moment, le nu-propriétaire devient l’unique propriétaire du bien sans droits de succession à payer. Il peut dès lors en disposer comme il le souhaite, c’est un remembrement de propriété qui donne accès aux trois privilèges du bien : « abusus, fructus, usus ».
Lorsque l’on procède à cette optimisation fiscale, il est donc logique de donner la nue-propriété du bien à ses enfants et pour les parents d’en conserver l’usufruit.
La valeur imposable de l’usufruit et de la nue-propriété est fonction de l’âge de l’usufruitier lors de la transmission. Plus le démembrement est réalisé tôt, plus la valeur de la nue-propriété à réunir est faible, comme ci-dessous :
| Age de l’usufruitier (Moins de) | Valeur de l’usufruit | Valeur nue-propriété |
| 21 ans révolus | 90% | 10% |
| 31 ans révolus | 80% | 20% |
| 41 ans révolus | 70% | 30% |
| 51 ans révolus | 60% | 40% |
| 61 ans révolus | 50% | 50% |
| 71 ans révolus | 40% | 60% |
| 81 ans révolus | 30% | 70% |
| 91 ans révolus | 20% | 80% |
| Plus de 91 ans révolus | 10% | 90% |
Exemple pratique d’un démembrement de sa résidence principale Concrètement, voilà ce que cela donne :
Monsieur Martin a 52 ans. Il est propriétaire d’une maison de 200 000 euros. Afin de réduire le paiement des droits de succession de son fils, il souhaite donner la nue-propriété de son bien à son fils.
Il donne la nue-propriété à son fils.
Cet outil se révèle donc extrêmement intéressant pour préparer sa succession et en diminuer le coût sachant que les droits de succession restent très élevés quand aucun mécanisme fiscal n’a été appliqué.
Mon avis sur le démembrement
Toutefois, le démembrement de propriété nécessite de bien répartir les charges entre nu-propriétaire et usufruitier grâce à la rédaction de clauses.
Cet outil n’est utile que dans le cas où le bien est voué à être conservé dans une logique de transmission successorale et que celui-ci présente un montant supérieur à 100 000 euros par enfant, de façon à être avantageux par rapport au paiement des droits de succession.
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