Investir en nue-propriété avec PERL, Malin ?

16 Nov 2018
PAR NICOLAS PEYCRU

Oui, l’immobilier j’aime comme vous pouvez vous en rendre compte ! Mais aujourd’hui je vous parle d’un produit un peu moins connu que le LMNP ou les SCPI, la nue-propriété. Pas n’importe laquelle, la nue-pro de PERL. Investisseurs patrimoniaux, ouvrez-grands vos yeux !

Le principe de la nue-propriété avec PERL

Point sigle tout d’abord, PERL (eh non, ça ne se prononce pas pearl à l’english) veut dire Pierre Epargne Retraite Logement. Vous comprenez plus ou moins le type de clients visés ! Le principe en deux lignes est d’acquérir auprès de PERL, la nue-propriété (pour plus d’informations sur le principe de démembrement, la nue-propriété et l’usufruit, faites un tour sur demembrement-8.com) d’un appartement dans une zone tendue (centre-ville presqu’exclusivement). L’usufruit est lui acquis en bloc par un bailleur social qui est en charge de la location des biens le temps du démembrement qui n’est que temporaire (en général de 15 à 21 ans). A terme, vous récupérez la pleine propriété et pouvez à votre tour le louer ou y demeurer.

Les bailleurs sociaux

Quel intérêt pour le bailleur social ? Tout d’abord, je précise, s’il y a par complexe immobilier de nombreux nus-propriétaires, la résidence n’est elle prise en charge que par un bailleur. N’investir que dans l’usufruit permet au bailleur institutionnel de proposer des logements sociaux dans des secteurs où le foncier est trop cher pour lui et où un investissement complet entacherait ses fonds propres. Cela lui permet de répondre à une demande de logement sans réaliser un investissement titanesque. La clef de démembrement classique oscille autour du 45%-65%.

Ce bailleur a à charge l’entretien du bien, sa remise en état à la fin du démembrement, la recherche des locataires et l’encaissement des loyers. Pour être plus technique, le bailleur en tant que gestionnaire a à sa charge les articles 605 et 606 du Code Civil.

A ceux qui seraient réticents à louer de beaux appartements (oui, ce sont de beaux appartements) en logement social je répondrai : que nenni ! Les locataires potentiels sont les particuliers bénéficiant du 1% logement, des fonctionnaires (réservation via les ministères de résidences pour eux),… Ceux-ci doivent être éligibles aux plafonds PLS (soit 65% des Français). On le voit, les locataires sont choisis par le bailleur et ces logements n’ont rien des HLM. Ils appartiennent pourtant aux 20% de logements sociaux requis par la loi SRU.

Une fois le démembrement terminé, le bailleur doit fournir au locataire en place un logement de type similaire de son parc. Il est possible pour le locataire de continuer à louer une fois le démembrement terminé via le nu-propriétaire devenu plein propriétaire. Ce dernier n’est néanmoins pas tenu de maintenir de loyer modéré.

Un aparté, les résidences intégralement démembrées sont rares, PERL acquière en général la moitié ou le tiers d’une résidence dont ils revendent l’usufruit au bailleur et les nues-propriété à des investisseurs particuliers. Le promoteur y trouve également son compte. Cela lui permet dans certains cas de valider sa GFA (garantie financière d’achèvement) afin de lancer la construction. Cette GFA permet à l’acquéreur d’être certain que la résidence sera achevée lors d’un achat en VEFA. Cela lui permet ensuite de vendre en bloc une grande partie de sa résidence et donc de baisser ses stocks et ses frais de commercialisation.

Les nus-propriétaires et leur fiscalité

Les nus-propriétaires sont des investisseurs particuliers qui peuvent s’engager sur un placement de long terme (même s’il existe un marché secondaire, on le verra). En effet, les démembrements peuvent être très longs, surtout dans les zones les plus tendues. Par exemple, les programmes parisiens ou de première couronne sont en général vendus sur un démembrement de 17 ans minimum. Quelles sont les obligations du nu-propriétaire durant cette période. Eh bien, aucune ou presque. En effet, toutes les charges d’exploitation sont dues par le gestionnaire ou par les locataires. Le nu-propriétaire n’a pas à chercher de locataire ou à gérer les rentrées de loyer. Sa seule obligation peut être de payer le syndic de sa résidence (environ 250€ par an) mais ce n’est pas automatique. On peut rajouter que ce système permet une prévision sur le long terme de son effort d’épargne puisque contrairement à d’autres investissement immobiliers, la propriété n’encourt aucun des risques locatifs ni de dépense inattendue.

Côté fiscalité : il est en principe impossible de déduire ses intérêts d’emprunt pour de l’achat de nue-propriété. Ce placement fait figure d’exception grâce à l’amendement PERL (oui, ils ont un amendement à leur nom !). En effet, afin de favoriser la construction et la location de logement social, il est possible lorsque l’usufruit est acquis par un bailleur social de déduire de ses revenus fonciers les intérêts d’emprunt liés à cette acquisition de nue-propriété. A noter toutefois, si le particulier opte pour cette « option » de déductibilité, il perd l’avantage au niveau de son impôt sur la fortune. En effet, un investissement en direct (sans crédit) en nue-propriété de tout type permet de déduire ce montant de son assiette d’ISF puisque le placement ne rapporte rien le temps du démembrement et qu’il est considéré comme un placement « mort ». A vos calculettes afin de choisir votre option !

Ensuite, deuxième grand intérêt : l’exonération en grande partie d’imposition sur la plus-value. Partons sur une clef de démembrement de 65-45% sur 13 ans. Votre bien a donc « gagné » de façon mécanique 45% de valeur en 13 ans soit une revalorisation non-imposable et sans frais de 3,46% par an. Et l’on est parti ici de l’hypothèse peu crédible d’un marché stagnant pendant 13 ans. Dernière chose plutôt chouette : ces intérêts fiscaux n’entrent pas dans le champ des niches fiscales et ne connaissent donc pas de plafonnement.

Une fois le démembrement temporaire achevé, le plein-propriétaire peut décider de vendre le bien, de le louer à son tour mais il n’est pas rare que les propriétaires décident d’y habiter. En effet, les biens choisis par PERL sont des logements en général d’un bon standing dans des zones telles que les hyper-centres.

Il existe donc trois types d’investisseurs pour ce placement : l’investisseur patrimonial tout d’abord qui souhaite investir dans la pierre de bonne facture. Ensuite le particulier qui cherche un placement d’épargne retraite afin de disposer à terme d’un complément de revenu. Typiquement, il investira à crédit sur une clef de répartition qui coïncide avec son départ en retraite afin de pouvoir à terme revendre le bien pour une sortie en capital ou le louer pour une sortie en rente. Le dernier type d’investisseur est le particulier souhaitant défiscaliser en dehors des clous des niches fiscales (soit une sortie de l’ISF avec un paiement en direct, soit une déductibilité des intérêts pour un investissement à crédit).

Prix d’achat et revente

Le prix d’achat est fixé selon le prix du marché et la clef de répartition choisie avec le bailleur sociale. On retire à ce prix de marché la somme des loyers potentiels qui auraient été perçus durant le temps de ce démembrement, on acquière alors la valeur de la nue-propriété.

Exemple : Si le logement vaut 500 000€ (on l’a dit, les logements sont de standing dans des zones tendues) à l’achat, on calculera combien de loyer (en comptant les réévaluations annuelles) on aurait perçu durant les 13/15/17/… ans de démembrement. Par exemple, 1300€ par mois (durant 13 ans) soit environ 210 000€. On soustrait cette somme aux  500 000€, on obtient donc un prix d’achat de nue-propriété de 280 000€ pour un démembrement de 13 ans et une clef de répartition de  56%-44%.

 Une fois la pleine propriété récupérée à terme, cela revient alors à récupérer ces 210 000€ de « loyers ».

Maintenant, est-on « bloqué » avec son placement jusqu’à achèvement du démembrement ? Eh bien non, il existe un marché secondaire, plutôt liquide d’ailleurs. Ce marché secondaire est géré par PERL. Le prix est fixé selon le prix du marché au moment de la revente multiplié par la clef de répartition usufruit/nue-propriété au moment de la revente. Les reventes sont rares mais très rapides car le marché est très tendu et cela permet à des investisseurs qui veulent s’engager sur un démembrement plus court de trouver chaussure à leur pied.

PERL

PERL existe depuis l’an 2000. Ils ont commencé l’activité sur le territoire parisien et la 1e couronne. Ils ont été rachetés en mai 2014 à 76,4% par le groupe Nexity, le reste du capital étant détenu par le PDG actuel et le DGD. Ils se revendiquent néanmoins d’un fonctionnement en architecture ouverte qui se matérialise en effet depuis cette acquisition.

Alors investir en nue-propriété, est-ce vraiment malin ?

Placement patrimonial, dans de beaux produits immobiliers, préparation de la retraite et défiscalisation. J’ai du mal à voir la faille de ce produit ! Malin !! Le réel problème est sa rareté. En effet, les produits en vente sont rares et sont souvent « optionnés » avant même leur mise sur le marché. Presqu’impossible pour le particulier de traiter directement avec PERL tant les lots partent vite. Je ne peux que vous encourager à en parler avec votre CGPI qui pourra poser une option sur un lot directement auprès des équipes de PERL.

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