Après plusieurs trimestres mouvementés, le marché des fonds immobiliers non cotés montre enfin des signes de stabilisation. Selon les dernières données de l’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier) et de l’IEIF (Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière), la collecte nette des SCPI, OPCI et unités de compte immobilières au premier trimestre 2025 s’élève à environ 650 millions d’euros. Un chiffre en ligne avec celui du trimestre précédent, confirmant que le secteur semble avoir atteint un nouveau palier d’équilibre.
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) restent les grandes gagnantes de ce début d’année. Elles affichent 1 milliard d’euros de souscriptions nettes, un chiffre légèrement en retrait par rapport au 4e trimestre 2024 (1,3 Md€), mais très supérieur aux performances de l’an dernier (764 M€ au 1T 2024). La collecte brute atteint 1,3 milliard d’euros, en hausse de 18 % par rapport à la même période de 2024.
Cette dynamique reste toutefois concentrée : ce sont les jeunes SCPI diversifiées qui captent l’essentiel des souscriptions (71 %), loin devant les SCPI bureaux (17 %), puis les thématiques santé/éducation (5 %), logistique (3 %), commerce (2 %), résidentiel (1,6 %) et tourisme (0,6 %).
À retenir : les investisseurs privilégient aujourd’hui la diversification et se détournent des segments jugés plus fragiles, notamment l’immobilier de bureaux.
Le marché secondaire des SCPI, longtemps sous tension, bénéficie aussi de cette stabilisation. La valeur des parts en attente de retrait recule de 2,4 Md€ à 2,25 Md€ au 1er trimestre 2025, soit une baisse de 4,9 % en trois mois.
Cette amélioration s’explique avant tout par les baisses de prix des parts décidées par certains gestionnaires afin de réaligner la valorisation des SCPI avec les conditions de marché. Le nombre de parts en attente reste globalement stable, mais les difficultés persistent principalement sur les SCPI de bureaux, toujours sous pression face à la transformation du marché locatif.
Point clé : après plusieurs mois de déséquilibre, le marché secondaire tend vers une meilleure fluidité, même si certains segments restent fragiles.
Si les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) et les unités de compte immobilières affichent encore une décollecte nette, la tendance est nettement plus positive qu’en 2024.
Les UC immobilières limitent leurs sorties à -39 M€, contre -250 M€ au 4T 2024.
Les OPCI enregistrent une décollecte nette de -307 M€, en amélioration par rapport aux trimestres précédents (-333 M€ au 4T 2024, -404 M€ au 3T, -703 M€ au 2T).
Au total, la décollecte nette des OPCI a reculé de 45 % en un an. Cette amélioration traduit une reprise progressive de la confiance des investisseurs et une meilleure résistance de ces supports.
À surveiller : si les SCPI tirent la collecte globale, le redressement des OPCI et UC immobilières montre que la confiance revient progressivement sur l’ensemble du marché.
Au-delà de la collecte, les performances des fonds immobiliers confirment cette tendance de stabilisation.
Les OPCI, en repli de -2,82 % en 2024, progressent de +0,2 % depuis le début de 2025.
Les UC immobilières, qui avaient chuté de -4,7 % en 2024, affichent un rebond de +0,4 % au 1T 2025.
Côté SCPI, 64 % des véhicules ont maintenu ou augmenté leur distribution, tandis que 36 % ont choisi de réduire leurs dividendes (-15 % en moyenne).
Le taux de distribution moyen s’établit à 1,13 % sur le trimestre, identique à celui du 1T 2024. Mais le recul moyen des prix de parts (-3,5 %) pèse encore sur la performance globale, ramenant le rendement effectif en territoire légèrement négatif.
En clair : les investisseurs continuent de percevoir des revenus, mais les ajustements de valorisation immobilière pèsent sur la performance globale à court terme.
Pour comprendre la stabilisation actuelle, il faut se rappeler que 2024 avait été une année de forte correction :
Les valeurs de réalisation des SCPI ont baissé en moyenne de -5,8 % (après -10,3 % en 2023).
Le rendement global s’est établi à -1,1 %, masquant de fortes disparités selon les typologies :
SCPI bureaux : -5,1 %
SCPI diversifiées : +5,9 %
SCPI logistique : +5,7 %
SCPI tourisme/loisirs : +4,4 %
SCPI commerces : +2,2 %
SCPI résidentiel : +1 %
SCPI santé/éducation : +0,4 %
Conclusion intermédiaire : cette correction a permis de remettre les valorisations à des niveaux plus cohérents avec la réalité du marché, créant les conditions de la stabilisation constatée en 2025.
La tendance de fond reste celle d’une stabilisation progressive, mais plusieurs points méritent l’attention des investisseurs :
Diversification des stratégies : les SCPI diversifiées montrent leur résilience face aux spécialisées.
Immobilier de bureaux : ce segment reste le plus fragile, exposé aux baisses de prix et à la vacance.
Capacité distributive : la qualité des revenus dépendra directement du taux d’occupation et de la gestion des actifs.
À moyen terme, la correction des prix amorcée depuis deux ans pourrait offrir des points d’entrée attractifs pour les investisseurs de long terme, en particulier sur les SCPI diversifiées ou thématiques.
Les SCPI confirment leur rôle de moteur de la collecte et restent le support immobilier le plus plébiscité.
Le marché secondaire tend vers une meilleure fluidité, mais certaines SCPI (bureaux) restent fragiles.
Les OPCI et UC immobilières montrent des signes encourageants de redressement.
Les performances reviennent en territoire positif, mais restent contrastées selon les segments.
En résumé : après deux années de fortes turbulences, le marché des fonds immobiliers non cotés semble avoir trouvé un point d’équilibre. Les ajustements de prix opérés par les gestionnaires, combinés au maintien de revenus attractifs, redonnent progressivement confiance aux investisseurs. Pour autant, la prudence reste de mise dans un contexte économique incertain.
Acheter des parts de SCPI, OPCI ou UC immobilières est un investissement de long terme. La durée de détention recommandée est d’au moins 10 ans. Comme tout placement, il existe un risque de perte en capital et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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