Investir dans les Monuments Historiques, malin ?

16 Nov 2018
PAR NICOLAS PEYCRU

Pourquoi bâtir vos châteaux en Espagne quand le fisc peut vous financer en France ? Aujourd’hui j’aborderai une des belles opportunités offertes par notre gouvernement : l’investissement dans les monuments historiques. Monument historique, Malraux et à moindre mesure plan de déficit foncier sont trois exemples d’interventionisme étatique pour la conservation du patrimoine.

La loi sur les Monuments Historiques

Aussi belle que puisse être la maison de votre grand-maman, j’ai bien peur qu’elle ne compte comme « Monument Historique ». Et c’est bien dommage puisque ce statut permet de grandes économies fiscales ! Cette loi est l’une des premières lois de conservation du patrimoine puisqu’elle a été votée au début du XIXe siècle.

Cette loi concerne les immeubles classés « Monuments Historiques » ou ceux inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques, ou encore ceux ayant reçu le label de la fondation du patrimoine. Le propriétaire de ces bâtiments peut alors prétendre sous condition à un régime fiscal très intéressant.

Les conditions pour l’investissement dans les monuments historiques

Le bien doit être conservé durant au moins 15 ans, il ne doit pas être possédé via une SCI (sauf SCI familiale), le bien ne doit pas être possédé en copropriété. Ce sont les conditions de 2009. Pour ce qui est des conditions précédentes : une fois le bien classé, il ne peut être détruit, transformé, donné… sans l’accord du Ministère de la Culture, le contribuable concerné doit être domicilié fiscalement en France (assez logique) et enfin, les travaux concernés par les réductions fiscales doivent être approuvés par un Architecte des Bâtiments de France (voire dirigés par lui si l’immeuble est classé, sinon, le propriétaire est libre de choisir son maître d’ouvrage).

Si ces conditions sont remplies alors le contribuable bénéficie de l’avantage suivant : les charges foncières afférentes à ce logement et le déficit foncier créé par les travaux de restauration peuvent imputer sur le revenu global sans plafond. Ceci n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

Cet avantage fiscal est particulièrement important pour les contribuables très fortement taxés.

Petite simulation pour en comprendre l’intérêt

Charles-Auguste de Montfermeil est propriétaire de l’humble masure de ses ancêtres. Si humble qu’elle est classée Monument Historique. Il décide d’effectuer des travaux en vue d’une restauration parfaite. Il effectue des travaux à hauteur de 100 000 euros, répartis sur 2 ans. Notre cher Charles-Auguste a la chance d’être imposé à 45% sur son impôt sur le revenu. Il pourra donc enlever 50 000€ deux ans de suite de son revenu global et ainsi bénéficier d’une réduction d’impôts 22 500€ deux ans de suite. Charles-Auguste est bien content !

Attention, si M. Albert Dupont décide lui d’acheter un immeuble classé pour le restaurer, le coût d’achat foncier ne rentre pas dans le calcul de la réduction, uniquement le coût de travaux de restauration.

Les autres points fiscaux

Ces monuments historiques sont aussi exonérés de droits de succession même si l’héritier n’est pas un membre de la famille. Bien entendu, rien n’est jamais si simple avec l’administration. Cette exonération est soumise à convention entre héritiers et le Ministère de la Culture, convention imposant des règles d’entretien et d’ouverture au public du bien.

Une fois n’est pas coutume, la réduction d’impôts n’est pas soumise à la location du bien. Les propriétaires peuvent donc l’habiter ou le louer. Attention toutefois, si le bien est à usage personnel du propriétaire, il ne pourra déduire que la moitié des travaux de restauration effectués.

Attention à l’imposition des plus-values! En effet, le prix comparé au prix de vente afin de calculer la plus-value imposable sera le prix d’achat du foncier AVANT travaux. Il est donc plus qu’évident qu’une grande plus-value sera taxable. On voit bien que ce genre d’investissement est de très long terme (d’où la logique de condition de propriété de 15 ans) afin de bénéficier des abattements sur la plus-value (voire son exonération au bout de 22 ans).

Investir dans les Monuments Historiques, Malin ou pas?

Ne nous le cachons pas, cet investissement est réservé à un certain type d’investisseur. Inutile d’y chercher une grande rentabilité. Même si l’immeuble génère des recettes celles-ci ont peu de chance d’être plus que marginales. A ceux qui cherchent néanmoins à se créer un patrimoine immobilier, investir dans la belle pierre est visiblement un très bon moyen de défiscaliser !

Cet investissement, je le redis est indiqué uniquement pour des particuliers fortement taxés (41% ou 45%) afin que le jeu en vaille la chandelle. Mais si comme Charles-Auguste et Albert-Dupont vous souhaitez vous lancer dans cette entreprise passionnante, je ne saurai que vous conseiller de bien vous renseigner sur les programmes proposés (le classement monument historique ne doit pas vous faire oublier le prix du marché et les exigences quant à la localisation du bien), mais aussi quant aux prestataires de travaux.

Après cela, profitez de votre vie de châtelain !

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