Investir dans un GFV, malin ?

16 Nov 2018
PAR NICOLAS PEYCRU

Un GFV, mais qu’est-ce donc ? C’est un groupement foncier viticole. Eh bien oui, après un investissement direct dans des bouteilles, je vous évoque l’investissement dans les vignes, une idée fixe me direz-vous ! Une idée bien réfléchie j’ajouterai. Alors, investir dans un GFV, malin ?

Qu’est-ce qu’un Groupement Foncier Viticole ?

Bien, comme d’habitude, un point explication. On l’a vu, il est possible d’investir dans une cave en espérant la revalorisation des bouteilles (souvent des millésimes) et donc une plus-value à la revente.

Ici, le système est différent et s’apparente au système des Groupements Fonciers Agricoles. Le concept est sensiblement le même et existe depuis 1970. Un GFV est une SCI détenant une exploitation viticole de renommée (dans une appellation recherchée) et dont les parts sont détenues par différents investisseurs. La gestion de l’exploitation est accordée à la société de gestion qui a créé le GFV et qui a pour charge de trouver un exploitant digne du domaine en question qui s’engage sur un bail à long terme (18 à 25 ans tout de même). Les investisseurs reçoivent chaque année une part du loyer, ce sont les « fermages ». Voilà pour une description rapide.

Comment acquérir des parts de GFV ?

Vous allez voir, ce « détail » est en fait le point délicat de cet investissement. Que les adeptes du plan dialectique me pardonnent si je mets un peu de désordre, je vous promets une partie avantages/inconvénients bien conventionnelle !

Voyez-vous, les GFV sont des domaines de renom on l’a dit, avec un nombre limité de parts, des avantages fiscaux certains, une décote sur le vin (vin réputés également, on le précise), … Et que nous donne cela ? Eh bien une grande rareté de GFV. Il n’existe actuellement qu’une centaine de GFV, dont un quart géré par La Française.

Pour y investir, il est conseillé dans un premier temps de vous renseigner auprès de votre conseiller en gestion de patrimoine qui dispose d’une liste de lots disponibles (via les sociétés de gestion) ou d’une liste de GFV en cours de création. À retenir toutefois, il est improbable que vous soyez servis tout de suite, les parts partent très rapidement et il est parfois nécessaire d’attendre plusieurs années avant de pouvoir investir, notamment si vous souhaitez une appellation en particulier. Votre CGPI vous fera alors remplir un mandat de délégation de recherche afin de vous inscrire sur les listes de clients intéressés (sans engagement).

Il convient donc de préciser à votre conseiller que vous êtes intéressé et de se décider rapidement lorsque que des parts sont disponibles.

Pour valider votre investissement, vous devrez ensuite envoyer un bulletin de souscription ainsi que votre chèque à la société de gestion. Comptez un ticket d’entrée de 5 000€ sur le marché secondaire (extrêmement rare) et entre 20 000 et 60 000€ pour un GFV en création, le ticket d’entrée étant plus important selon la réputation du vignoble concerné.

Quels sont les frais lors d’un achat en GFV ?

On distingue 3 types de frais : les frais d’entrée, les frais de gestion et les frais de sortie. Pour les frais d’entrée, comptez environ 10%TTC de frais de souscription. Puis la société de gestion se rémunère chaque année à hauteur de 5 à 10% HT sur l’ensemble des fermages. À la sortie, un montant forfaitaire de 125€ vous sera demandé ainsi que des frais annexes potentiels. Il faut noter que l’investissement dans un GFV est conçu sur du très long terme.

Quels sont les avantages financiers d’un GFV ?

Investir en GFV

Ne le cachons pas, en plus de l’aspect « investissement plaisir », c’est réellement l’aspect fiscal qui donne au GFV toute sa valeur. Néanmoins, le GFV n’est pas dépourvu d’intérêt d’un point de vue financier.

  • Sécurité : Il est possible d’investir directement dans une exploitation plutôt que par un GFV, mais cette méthode vous prive de la sécurité d’un gestionnaire. En effet, l’investisseur ne supporte pas les risques liés à l’exploitation qui sont nombreux dans ce cadre agricole. Un loyer fixe est déterminé par la société de gestion à l’exploitant.
  • Rendement : Les rendements sont faibles certes, mais réguliers. Ceux-ci oscillent entre 1,5% et 3,5% nets. Plus un vignoble est coté moins son rendement est élevé (car le foncier est plus cher). Les revenus sont perçus par les associés en février.
  • Transparence : À l’instar des associés de SCPI, ceux de GFV reçoivent chaque année un rapport annuel détaillé du fonctionnement du GFV (états de synthèse de l’exploitation, note de la conjoncture globale du marché viticole, du marché français du vin, un rapport de gestion de l’exploitant et un détail sur les vendanges). Une transparence rassurante et agréable pour l’investisseur.
  • Tarifs préférentiels : « Nunc est bibendum ! » dit l’adage (Rappelons-le, le vin doit être consommé avec modération). Avis aux amateurs, les associés des GFV disposent de tarifs préférentiels sur les bouteilles de leur GFV (25 à 60% de réduction) une fois par an et sur un nombre de bouteilles limité. On retrouve ici l’idée même d’un investissement plaisir. Si le rendement est faible, il peut finalement être largement augmenté grâce à cette décote sur le prix du vin, notamment pour les investissements dans des GFV de prestige. On comprend mieux pourquoi favoriser un domaine qui nous plait est pertinent.
  • Bonne plus-value probable : On ne le dira jamais assez, dans le milieu de la gestion de patrimoine, les performances passées ne présagent pas des performances futures. Elles aident néanmoins à se dresser une idée de la suite probable de notre investissement sur le plus long terme. Ainsi la majorité des investisseurs en GFV réalisant à leur sortie une certaine plus-value grâce à une appréciation du foncier et/ou du bâti de l’exploitation (manoirs, anciennes granges réhabilitées,…). Grâce à cela, investir dans un GFV peut être une bonne diversification de son patrimoine ainsi qu’un investissement rentable sur le long terme.
  • Sortie aisée : Peut-on considérer que des parts de GFV sont un placement liquide ? Non. Toutefois, au vu de la rareté de ce genre de produit et de la sélection originelle des exploitations, le marché secondaire est très efficace puisque les exploitations tendent à prendre de la valeur continuellement pour le moment. Ainsi, les investisseurs souhaitant retirer leur capital trouvent en général un acheteur très rapidement, et il peut suffire d’un mois ou presque pour récupérer ses billes. Les parts retirées sont en général rachetées par un ou plusieurs autre(s) associé(s) du même GFV. Attention tout de même, si vous avez investi dans un domaine peu reconnu afin de toucher une meilleure rentabilité, vous risquez d’avoir plus de difficultés à la revente.

Les avantages fiscaux d’un investissement en groupement foncier viticole

À croire que Montaigne était parfaitement inspiré lorsqu’il dit « Servez leur du bon vin, ils vous feront de bonnes lois. » ! Et j’en aurai fini ici du latin et autres citations savantes. La fiscalité, voilà le nerf de guerre du GFV. En effet, l’investissement en GFV cumule 2 avantages fiscaux, l’un sur la succession/donation l’autre sur l’ISF. En sus, sachez que les intérêts d’emprunt potentiels sont déductibles de vos autres revenus fonciers de n’importe quelle nature si vous êtes imposé au réel.

  • Les avantages successoraux :

Les avantages successoraux sont liés à des conditions strictes. L’exploitation détenue par la SCI du GFV doit avoir mis en location par un bail de long terme (plus de 18 ans). Ensuite, le donateur ou le défunt doit avoir détenu ses parts du GFV depuis au moins 2 ans. Enfin, le bénéficiaire doit les garder au moins 5 ans. (Investissement long terme, on le répète). Si ces trois conditions sont réunies, alors la tranche des parts n’excédant pas 101 897€ est exonérée aux trois quarts de droits de mutation. Au-delà, seule la moitié des parts est exonérée de droits de mutation. Le reste (le quart ou la moitié) est taxé au barème correspondant.

À première vue c’est un avantage certain pour transmettre son patrimoine à ses enfants (À deuxième vue aussi me direz-vous !). Cependant l’avantage se trouve encore plus intéressant si vous souhaitez transmettre du patrimoine à quelqu’un d’autre que votre conjoint/vos ascendants/vos descendants. Eh oui ! Si vous souhaitez par exemple faire une donation à votre neveu puisque vous n’avez pas d’enfant, eh bien les droits de mutation seront très élevés (de 35% à 55% selon la situation) mais ne s’appliqueront qu’au quart du montant total en deçà de 101 897€.

  • Les avantages liés à l’ISF :

Vous me ferez grâce des conditions d’application, ce sont les mêmes que précédemment excepté la règle du bénéficiaire. Encore une fois, elles doivent toutes être remplies sous peine de requalification fiscale. Si elles le sont, alors les trois quarts de l’investissement peuvent être déduits de l’assiette globale de l’ISF jusque 101897€. A partir du 101 898è euros, la moitié est déductible seulement. Ainsi, investir dans un GFV peut être un moyen efficace pour descendre de tranche d’ISF voire pour annuler son imposition sur la fortune.

  • Imposition de la plus-value :

A compter du 1e septembre 2013, l’investisseur dispose lors de la revente (valeur de rachat dictée tous les 3 ans en assemblée générale du GFV) d’un abattement de 6% par année de détention à partir de la cinquième et de 4% la 22è année. Finalement, des parts détenues 22 ans sont exonérées d’imposition sur la plus-value. Le reste est imposé à 19% plus 15,5% de prélèvements sociaux.

Investir dans un GFV, malin ?

Je commencerai par mes réserves : on l’a compris, investir dans un GFV est avant tout un investissement plaisir, il ne faut y chercher une revalorisation à tout prix ou un rendement mirobolant. Le principal intérêt est successoral et patrimonial. Ensuite, cet investissement peut faire la différence en matière d’ISF. De plus, il convient de réfléchir au long terme à l’avenir de la vigne française : le vin californien et argentin supplante le français jugé trop cher dans beaucoup de marchés, la pollution attaque certains des meilleurs vignobles. C’est un investissement de long, très long terme. Il est donc nécessaire de se poser ces questions. (J’ai tendance à croire que l’exception française en termes de vins perdurera encore bien longtemps, mais les plus pessimistes ne pourront me reprocher de ne pas l’avoir mentionné.) Enfin, c’est un investissement peu liquide, surtout s’il est effectué dans un domaine moins prestigieux, un excellent produit de diversification donc, surtout pas d’épargne.

Bien, mes réserves sont terminées ! J’ai assez traité des avantages pour ne pas en remettre une couche. Alors, malin ou pas ? Que vous le fassiez par beauté de cet investissement et parce que grand amateur du domaine ou de vin en général, ou à des fins successorales ou fiscales, je dirais : Malin ! Les vignes françaises ont à mon sens encore beaucoup d’avenir, n’en déplaise aux grands pessimistes !!

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