Immobilier : investir dans la logistique, malin ?

20 Apr 2021
PAR NICOLAS PEYCRU

L’année 2021 s’avère être plutôt unique par rapport à la performance de l’immobilier d’entreprise. Tandis que le nombre de surfaces de commerce ne cesse d’augmenter et que l’immobilier de bureaux rencontre quelques obstacles, le marché de la logistique est en pleine ascension, boosté par la crise sanitaire et l’essor de l’e-commerce. Comment fonctionne ce secteur, et quelles sont les perspectives de croissance ?

 

L’immobilier logistique : un ticket d’entrée élevé 

On entend par immobilier logistique la tranche du secteur immobilier consacrée à la location et à la vente d'entrepôts, de hangars industriels et de terrains industriels. 

En ce début d’année, on peut voir que ce type d’actifs attire un bon nombre de professionnels immobiliers. En effet, l’investissement comporte une rentabilité potentiellement supérieure à 5% par an. Toutefois, le grand inconvénient reste l’accessibilité : l’opération d’acquisition est complexe, moyennant un ticket d’entrée habituellement élevé. Les transactions s’opèrent au coût de plusieurs millions d’euros. Heureusement, les investisseurs pourront toujours compter sur les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) pour contourner ce problème. 

Pour rappel,  une SCPI collecte de l’argent auprès des particuliers, achète des actifs immobiliers et distribue un revenu potentiel correspondant aux loyers perçus au prorata des parts investies.

L’âge d’or de la logistique ?

Une étude du cabinet-conseil Deloitte indique que la demande d'entrepôts va augmenter d'environ 80 millions de mètres carrés d'ici 2023. Les investisseurs l’identifient toujours en tant que valeur sûre, et ce, au vu de tendances technologiques et commerciales qui vont prendre plus d’ampleur au fil des années. L'explosion de l’e-commerce a eu un impact direct sur le marché de l'immobilier industriel. Les entreprises doivent réaliser des livraisons plus rapides et la gestion du dernier kilomètre logistique les ont poussés  à positionner leurs entrepôts plus près des villes pour permettre un service logistique efficace. À noter d’ailleurs, que l'emplacement d’un entrepôt deviendra l'une des priorités pour la logistique d'une société. Un avis partagé par près de 60 % des directeurs logistique selon une enquête d’Aberdeen Standard.

Le marché de l’immobilier logistique se verra donc devenir de plus en plus dynamique. Avec l’essor de la vente en ligne surtout en Europe, les diverses plateformes doivent également mobiliser des infrastructures immobilières pour satisfaire la demande et leurs besoins. L’acquisition d’espaces de plus en plus grands deviendrait ainsi un atout de taille dans ce secteur. 

Selon Arthur Loyd Logistique, la demande placée dans l’immobilier logistique français a connu une croissance de 42% au premier trimestre de 2021. En termes de surfaces commercialisées, cela fait 644 000 m2. Certes, le chiffre reste inférieur à la moyenne des volumes placés entre 2015 et 2019. Néanmoins, on a lieu de croire à une belle reprise en ce début d’année, et ce, après une année 2020 qui a connu un net ralentissement, impactée par la crise sanitaire et le confinement en mars.

 

Immobilier logistique : Quels avantages ?

En misant sur ce secteur, un investisseur peut profiter de plusieurs avantages. Le particulier peut tout d’abord se permettre d’épargner de l’argent en évitant plusieurs frais. Par exemple,  ce sont les locataires qui vont prendre en charge tous les frais de construction du local. En  additionnant ses bénéfices à ceux associés à l’investissement SCPI (gestion déléguée, mutualisation de risques, etc.), l’opération s’avère donc être pertinente.

En deuxième lieu, dans le cas de l’immobilier logistique, il est notamment facile d’harmoniser l’offre et la demande. Cela veut dire que le détenteur peut sélectionner les offres  convenant le mieux aux infrastructures disponibles ou même adapter ces dernières afin de satisfaire la demande. Pour finir, l’immobilier logistique comporte l’assurance d’une bonne rentabilité. On parle après tout d’un marché plutôt dynamique, dont les actifs peuvent facilement être adaptés. Le taux peut varier de 5 à 10%, et ce, en tenant compte des demandes qui peuvent augmenter au fil du temps.  

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Investir dans la logistique à travers une SCPI ?

Plusieurs SCPI se sont spécialisées dans ce secteur. On retrouve par exemple Activimmo, établie en 2019 et gérée par la société de gestion Alderan. La répartition de son portefeuille est de 78 % en entrepôts logistiques et de 22 % en locaux d’activité. Le montant minimum pour souscrire est de 6 100 euros (610 euros la part) et la SCPI vise annuellement 6 % de rentabilité - elle a atteint 6,05 % en 2020.

Comme deuxième exemple, nous avons la SCPI Interpierre France, établie en 1991 et gérée par Paref Gestion. Elle détient 40 immeubles  consacrés à l’immobilier logistique et aux locaux d’activités. Elle présente un rendement annuel de 5% en 2020. La somme minimum pour y souscrire est de 10 500 euros (1050 euros la part) .

 

Le marché en 2021 et au-delà...

Faudrait-il investir dans l’immobilier logistique en 2021 ? Certes, le marché n'a pas évité le net ralentissement de l’activité en 2020 et au report de projets. Pour autant, on a lieu d’être optimiste, car l’immobilier logistique  repose sur des fondamentaux de demande qui devraient être moins vulnérables à la crise quand comparé à d’autres segments du secteur immobilier. 

En outre, la période de crise aura confirmé le fort potentiel de l’e-commerce, tout en forçant les gestionnaires à revoir leur modèle. Reste que les diverses tendances se profilant à l’horizon (course aux méga-entrepôts, mutations technologiques...)  feront que tous les modèles d’immobilier logistique ne survivront malheureusement pas.  Il convient donc de bien maîtriser ces futurs besoins en immobilier logistique afin d’orienter les investissements à court et moyen terme. 



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