En 2026, le dispositif Jeanbrun, présenté comme un outil temporaire de soutien à l’investissement locatif privé, suscite déjà de nombreuses réserves chez les acteurs du secteur. L’ambition affichée est de relancer un marché fragilisé par la hausse du coût du crédit et par le durcissement progressif des normes. Mais, à la lecture de ses paramètres techniques, une interrogation s’impose : le cadre proposé est-il réellement compatible avec les conditions concrètes d’un projet locatif aujourd’hui ?
Le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement venant réduire l’imposition globale du bailleur. Il ne s’agit plus d’une réduction d’impôt directe, mais d’un avantage fiscal réparti dans le temps, censé compenser la fragilisation de la rentabilité locative.
Dans la pratique, cette approche modifie peu l’équilibre économique d’un projet. L’amortissement n’augmente ni les loyers, ni la capacité de financement, ni la valeur d’usage du bien. Il permet uniquement de lisser la charge fiscale.
Or le contexte reste contraint. Le coût du crédit demeure élevé, les charges progressent et la fiscalité des revenus fonciers reste inchangée. Pour un investisseur particulier, l’enjeu principal demeure la capacité du bien à générer un flux locatif suffisant pour absorber ces contraintes. Dans ce cadre, l’avantage fiscal ne constitue qu’un levier secondaire.
L’accès au dispositif dans l’ancien est conditionné à la réalisation de travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition. Ces travaux doivent permettre d’atteindre une performance énergétique finale classée A ou B.
Ce niveau d’exigence correspond à une réhabilitation lourde, proche des standards du logement neuf. Sur le plan environnemental, l’objectif est cohérent avec la trajectoire de décarbonation du parc immobilier. Sur le plan opérationnel, il soulève des difficultés majeures.
La contrainte ne porte pas uniquement sur le montant des travaux. Elle repose surtout sur l’obligation d’atteindre un résultat énergétique précis, condition indispensable pour bénéficier de l’avantage fiscal.
Dans un immeuble collectif, un propriétaire bailleur ne maîtrise qu’une partie des leviers techniques permettant d’améliorer la performance énergétique d’un logement. L’isolation par l’extérieur, la rénovation de la toiture, le traitement des ponts thermiques ou encore le remplacement du système de chauffage collectif relèvent de décisions prises à l’échelle de la copropriété.
Ces éléments sont pourtant déterminants pour atteindre une étiquette A ou B.
Un investisseur peut ainsi engager des travaux importants à l’intérieur de son logement sans pouvoir agir sur les composantes structurelles du bâtiment. Le risque est alors de ne pas atteindre le seuil réglementaire requis, malgré un investissement financier conséquent.
Atteindre une étiquette énergétique A ou B en rénovation constitue déjà un objectif très ambitieux pour une maison individuelle. Dans un immeuble collectif, cette exigence devient, dans de nombreux cas, extrêmement complexe à satisfaire sans rénovation globale de l’ensemble du bâti.
C’est pour cette raison que plusieurs acteurs de la rénovation estiment qu’un objectif intermédiaire serait plus adapté à la réalité du parc existant, par exemple une étiquette C ou un gain significatif de classes énergétiques.
Une telle approche permettrait d’aligner plus efficacement les objectifs environnementaux avec la capacité technique et financière réelle des investisseurs.
Le dispositif Jeanbrun exclut par ailleurs totalement les maisons de son périmètre. Ce choix interroge, dans la mesure où la maison individuelle permet précisément de maîtriser l’ensemble des postes de rénovation énergétique.
Contrairement à l’appartement en copropriété, le propriétaire peut intervenir sur l’intégralité de l’enveloppe du bâtiment et sur les équipements techniques. La capacité à atteindre un niveau de performance élevé y est, dans de nombreux cas, plus réaliste.
En concentrant le dispositif sur l’habitat collectif, le cadre réglementaire s’applique principalement aux biens pour lesquels les contraintes de mise en conformité sont les plus fortes.
Le dispositif Jeanbrun vise à soutenir la rénovation énergétique et à relancer l’investissement locatif privé. Toutefois, la combinaison d’un seuil de travaux élevé, d’une exigence de performance finale très ambitieuse et d’un périmètre restreint limite fortement son applicabilité.
En l’état, de nombreux projets risquent de se heurter à des obstacles techniques, financiers ou juridiques avant même de pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal.
Pour que ce nouveau cadre puisse produire un effet réel sur la dynamique de l’investissement locatif, un ajustement des paramètres apparaît indispensable, afin de mieux tenir compte des contraintes structurelles du parc ancien et des conditions économiques auxquelles sont confrontés les investisseurs en 2026.
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