Passer son studio en meublé, malin ?

Pourquoi préférer une location meublée à une location nue ? Quels avantages présentent la location meublée ?

Le marché de la location meublée est en pleine explosion ! La hausse de la mobilité résidentielle entraîne une hausse importante de la demande. Ces facteurs expliquent à la fois son succès mais aussi sa forte rentabilité.

Si certains foyers hésitent parfois entre location meublée et location nue, il convient d’éclairer quelques points afin de faciliter ce choix !

Quels sont les avantages généraux de la location meublée ?  

En location meublée, le propriétaire dispose d’une plus importante liberté juridique dans la rédaction de son bail commercial, il peut décider librement avec son locataire de la durée de la location, du loyer mais aussi des charges. Toutefois, lorsqu’il s’agit d’une résidence principale, celle-ci fait l’objet de dispositions plus encadrées : le contrat doit durer minimum un an (neuf mois pour un étudiant) et accorder un droit au renouvellement du contrat de bail par tacite reconduction. Si cette souplesse juridique est indéniablement un point fort, il n’en demeure pas moins de la rentabilité ! Un logement meublé se loue de 10 à 20 % de plus que le même logement « vide ». Ces avantages ne sont pas les seuls, la location meublée présente aussi et surtout des avantages fiscaux !

La location meublée présente un régime fiscal plus avantageux :

La location meublée relève du régime des BIC pour Bénéfices Industriels et Commerciaux. Ce régime est plus favorable que celui de la location nue sur certains points.

Pour savoir à quoi correspond la location dite « meublée » et notamment quels équipements sont nécessaires, je vous invite à consulter le site lmnp-expert.fr, ainsi que les différents topics qui y sont associés.

Dans le cas où les loyers perçus sont strictement inférieurs à 32 900 €, il permet de bénéficier du régime « micro BIC » dont l’avantage réside dans un abattement forfaitaire de 50 %.  A l’inverse, le régime du micro-foncier s’applique seulement jusqu’à 15 000 € de revenus annuels et offre un abattement de 30 %. A l’instar du régime BIC où le propriétaire est imposé sur 50 % de ses loyers perçus, en foncier il est imposé sur 70% de ses loyers. L’usage du micro-foncier reste toutefois très rare.

Quand les revenus sont supérieurs à 32 900 €, le propriétaire est obligatoirement soumis au régime du réel. Il déclare ses loyers dont il déduit les charges pour leur montant réel : intérêts d’emprunt, dépenses d’entretien ainsi que les amortissements. C’est LA différence majeure entre les deux régimes fiscaux. Il est possible de déduire de ses revenus locatifs une partie du prix des locaux et du mobilier du logement. Ces amortissements déductibles avantagent fortement le propriétaire en diminuant fortement son revenu imposable. En effet, de façon générale :

• Le mobilier s’amortit de 10 à 20 % par an sur une durée allant de 5 à 10 ans
• Le logement s’amortit de 2 à 4% par an sur une durée de 20 à 30 ans.

Toutefois, si le régime BIC est avantageux en certains points, il présente un désavantage. Les déficits subis par les loueurs en meublés, non professionnels ne sont pas imputables sur le revenu global, pour cela il faut se voir reconnaître le statut de loueur en meublé professionnel. Ces derniers sont imputables sur les bénéfices réalisés au cours de la même année, et ces déficits sont reportables sur dix ans.

Le statut de loueur en meublé professionnel réserve des avantages fiscaux intéressants mais les conditions d’accès y sont très restreintes. En effet, si la part du déficit provenant des intérêts d’emprunt est déductible, ce n’est pas le cas de celle des amortissements. De plus, le bénéficiaire de ce statut se voit exonérer d’impôt sur les plus-values après cinq ans (uniquement si les recettes sont inférieures à 90 000 euros) ainsi qu’exonérer du paiement de l’ISF. Toutefois, pour se voir attribuer ce statut, il faut remplir un certain nombre de critères : les loyers et les charges tirées de l’activité de location doivent être supérieurs à 23 000 € tout en étant les revenus les plus importants du foyer fiscal. Il s’agit ici d’en faire véritablement sa profession, tout comme en atteste le fait de devoir être inscrit au registre du commerce et des sociétés.

Il est donc plus courant d’être soumis au régime de la location meublée non professionnelle qui reste une niche fiscale digne du Panama. 

Concrètement, de combien cette réduction d’impôt s’élève-t-elle ?

Ainsi, soulignons ses avantages via une simulation, qui mettra en avant le bénéfice de cette réduction d ‘impôt :

Situation de départ :

Type de bien : Appartement              Valeur du bien : 243 675 €.           

Loyer : 1000 €                                        Charges : 1820 €.

Surface : 25 mètres carrés                   Travaux : 5000 €.   

TMI : 14%  

En comparant le régime foncier au régime BIC, il apparaît que le régime BIC est beaucoup plus intéressant pour l’investisseur, d’après les calculs du simulateur lmnp-expert.fr (lien).

En effet, d’après les résultats :

Régime Foncier : 13 372 €.                     Régime BIC : 3787 €.

Régime micro-foncier : 12 390 €.           Régime micro-BIC : 8 850 €.

Le simulateur effectue de lui-même le calcul avec les valeurs rentrées dans le logiciel. Il expose également le détail de chaque résultat.

Enfin, lorsque le propriétaire choisit de louer en meublé non professionnel, il est dans l’obligation de tenir une comptabilité. Celle-ci est proposée par le cabinet d’expertise comptable lmnp-expert, au prix de 495 euros désormais, sachant que les deux tiers sont déductibles des revenus imposables, ce qui revient seulement à 165 €, tout en assurant la fiabilité de sa comptabilité ! Cela permet de bénéficier des recommandations des experts tout en exploitant au mieux les avantages de ce régime fiscal. Pour plus de transparence, il est à noter que je suis actionnaire minoritaire de la structure lmnp-expert.

Auteur – Nicolas Peycru