L'ISR pour faire avancer l'investissement immobilier ?

30 mars 2021
PAR NICOLAS PEYCRU

Après trois ans de discussions et délibérations, le label ISR immobilier est entré en vigueur le 23 octobre 2020. Le label regroupe les fonds de gestion d’actifs immobiliers tels que les SCPI et OPCI. S’il ne fait aucun doute que les raisons de leur intégration sont tout à fait nobles et nécessaires, des questions subsistent encore par rapport à leur rentabilité. Où en sommes-nous exactement ? 

 

L’ISR et l’immobilier

L’investissement Socialement Responsable se résume à inclure les enjeux environnementaux, sociaux et gouvernementaux dans les procédures d’acquisition et de gestion d’actifs. Depuis quelques années, le secteur immobilier commençait déjà à se pencher sur le sujet. Plusieurs projets furent proposés : on pense notamment à la performance écologique des bâtiments. Le sujet reste d’ailleurs au cœur de bon nombre de discussions politiques et inclut l’immobilier d’entreprise tout autant que résidentiel.

Le secteur immobilier cherche à passer un nouveau cap en développant davantage leurs programmes basés sur les normes sociales et de gouvernance. Le bien être des occupants, la mobilité ou encore la sensibilisation des locataires ont pris une place importante parmi les objectifs du gestionnaire. L’ISR immobilier représente une réelle opportunité pour le milieu et semble être la solution par rapport aux ambitions des investisseurs institutionnels.  

À l’heure actuelle, le label ISR immobilier ne regroupe que les fonds de gestion d’actifs immobiliers et non l’immobilier physique. Ce dernier, impacté par des problématiques similaires, est encadré par d’autres réglementations. On pense notamment au décret “Bacs” concernant les systèmes d’automatisation et de contrôle du bâtiment (Building automation & control systems) dans l’immobilier tertiaire. Le programme SARE (Service d’accompagnement à la rénovation énergétique) soutenu par Emmanuelle Wargon et Julien Denormandie en est l’autre exemple avec son implication dans neuf régions de France.

 

Quels critères pour les fonds immobiliers ?

Le label ISR est basé sur un ensemble de critères ESG à considérer dans la notation. Le fonds doit reporter sur :

  1. 2 indicateurs indispensables pour l’impact environnemental, à savoir “Énergie” et “Émissions de GES”.
  2. 1 indicateur indispensable au choix pour l’impact social et sociétal, à savoir “Mobilité” ou “Santé/conforts des occupants” ;
  3. 1 indicateur obligatoire au choix pour les enjeux de gouvernance. Il s’agit particulièrement de la bonne gestion de la chaîne d'approvisionnement.
  4. 4 indicateurs facultatifs supplémentaires au choix, couvrant les 3 domaines ESG.  

Le fonds établit une note ESG minimale (seuil) pour chaque actif  selon la stratégie et les objectifs fixés et respectant la représentation relative de chacun des trois domaines ainsi que les critères choisis dans la liste de notation. Ensuite pour la notation, il y a deux manières de procéder :

  1. Approche Best-in-class : continuation de la performance dans le temps des actifs dont la note reste supérieure au seuil établi ;
  2. Approche Best-in-progress : élévation de la performance dans le temps des actifs dont la note a été inférieure au seuil fixé (au moins 20% en trois ans).

Il est ainsi crucial de maintenir et d’améliorer les programmes ESG des actifs immobiliers.   La transparence de ces programmes sera un facteur déterminant dans l’obtention du label. C’est ainsi car la procédure de labellisation s’appuie grandement sur le rassemblement de données fiables et précises. La mise en place des seuils est impossible sans cela. Une chaîne de communication est établie entre les partenaires et les parties prenantes. Dès le commencement de la mise en place d’une politique ESG, les parties responsables doivent formaliser un plan d’action et présenter leurs objectifs à long terme. Dans leurs bilans officiels, les gestionnaires s'engagent aussi à reporter s’ils ont atteint ou pas leurs objectifs et dresser une comparaison par rapport aux années précédentes. 

 

Immobilier ISR : Un placement rentable ?

Selon Novethic, centre de recherche et d'information sur l'investissement socialement responsable (ISR), les Français avaient investi 315 milliards d’euros dans des fonds durables vers fin juin 2020. En 2019, cette somme regroupait 704 fonds, faisait près de 279 milliards d’euros, représentant une hausse de 86% par rapport à 2018. Le label ISR représente un précieux sésame pour de nombreux gestionnaires qui souhaiteraient aiguiller les investissements dans des fonds contribuant à la préservation de l’environnement, à la mise en place d’une activité responsable, et ce en considérant les critères ESG. C’est notamment le cas des gestionnaires des SCPI qui ont pour objectif d’allier rendement, sécurité et conviction responsable. 

De nos jours, la SCPI est vue comme étant l’un des placements détenant le couple rendement/risque le plus optimal. La crise du coronavirus avait fait naître de nombreuses frustrations. Toutefois, le dernier bilan de l’ASPIM-IEIF avait confirmé la bonne résilience des SCPI à la crise avec un taux de rendement annuel de 4,18% en 2020. Il s’agit d’une belle opportunité pour les investisseurs qui peuvent désormais investir dans l’immobilier de bureaux ou commercial tout en faisant valoir le teneur ESG. Des interrogations subsistent néanmoins pour le label ISR dans le domaine immobilier, puisque l’on pointe évidemment vers la rénovation énergétique et les coûts additionnels pour les propriétaires. C’est d’autant  plus vrai pour une SCPI détenant un parc immobilier nécessitant une mise aux normes afin d’avoir le label ISR. Les coûts des travaux pourraient avoir un impact direct sur la rentabilité. 

Néanmoins, l'amélioration des performances des actifs immobiliers, et donc du confort des occupants, aide à consolider la relation avec le locataire et à diminuer le risque de vacance locative. Il est évident qu’en optant pour une procédure ISR, l’investisseur doit faire quelques compromis au niveau de sa rentabilité. 

De manière générale, il est plus compliqué de séparer le facteur ISR dans l’estimation de la rentabilité de l’investissement. Il est actuellement difficile de percevoir une réelle surévaluation du prix d’un actif immobilier catégorisé ISR par rapport à un actif traditionnel. Toutefois, bon nombre notent une décote à la revente si l’actif n’a pas considéré les critères ESG. La vision à long terme plaide clairement en faveur du label ISR. Cette augmentation accélérée des démarches ISR dans les domaines immobiliers et du bâtiment en est d’ailleurs la preuve. De plus, comme évoqué au tout début, l’intégration du politique environnemental et responsable reste nécessaire et représente l’un des plus gros enjeux de notre siècle. 





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