Investir dans une résidence secondaire, malin ?

16 Nov 2018
PAR NICOLAS PEYCRU

A l’approche de l’été, beaucoup se posent la question : Pourquoi ne pas investir dans une résidence secondaire ? La tentation est grande de faire comme de nombreuses personnes en investissant dans une résidence secondaire pour souffler le week-end ou emmener sa famille en vacances l’été. Cette volonté peut se comprendre mais elle nécessite toutefois une réflexion poussée, et une intégration de ce budget plaisir à côté des dépenses habituelles pour ne pas regretter amèrement son choix.

Un investissement coûteux

Beaucoup investissent dans une résidence secondaire afin d’en profiter en famille, avec les amis. L’inconvénient majeur de ce genre d’investissement est l’affect qu’il génère étant trop souvent incompatible avec un investissement réussi.

Détenir une résidence secondaire et ne rien en faire pendant son absence n’est pas une solution rentable puisqu’en effet de très nombreux frais sont à prévoir.

Lorsque vous faites l’acquisition d’une résidence secondaire, il ne s’agit pas uniquement de régler le prix d’acquisition. En effet, tout un ensemble de frais comprenant les intérêts de remboursement du crédit, les abonnements et les charges fixes comme l’eau ou encore l’électricité doivent être pris en consideration.

A ces frais s’ajoutent, la taxe foncière ainsi que la taxe d’habitation qui contrairement à la résidence principale ne bénéficient pas d’abattement. Attention à cette taxe foncière car en fonction du lieu où se situe votre résidence secondaire, une surtaxe d’habitation peut exister. En effet, les communes situées en zones tendues sont autorisées à majorer la part de la taxe d’habitation qui leur revient de 20 %. De même, la prime d’assurance est plus élevée en raison du risque accru de cambriolages, et ce sans compter les frais d’entretien (compris entre 2 et 5% de la valeur vénale par an) ainsi que les factures liées aux réparations que vous devrez réaliser tout au long de la détention du bien. Au-delà de ces seules dépenses liées directement au bien, il faut ajouter d’autres dépenses trop souvent oubliées à savoir celles liées au transport pour vous rendre dans votre résidence secondaire et qui peuvent constituer un budget conséquent lorsque votre résidence principale est éloignée.

A l’ensemble de ces frais, il convient d’ajouter l’éventuelle plus-value réalisée lors de la vente de votre résidence secondaire qui ne fera pas l’objet d’une exonération comme celle existante pour la résidence principale.

La location saisonnière

La location de votre résidence secondaire peut apparaître comme la solution idéale pour rentabiliser votre bien, et faire en sorte que celui-ci ne se convertisse pas en gouffre financier. La location peut en effet vous permettre d’amortir vos charges et éventuellement de réaliser un bénéfice. Malgré tout, pour que cette solution soit viable, la location nécessitera de votre part un effort financier supplémentaire. En effet, le marché de la location saisonnière est si concurrentiel qu’il vous faudra réaliser des dépenses de décoration et d’ameublement afin de rendre votre bien attractif aux yeux des potentiels locataires. D’un point de vue fiscal, les loyers perçus au titre de la location saisonnière entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pourrez donc bénéficier du régime des micro-BIC, s’ils ne dépassent pas 32 900€ par an ou bien opter pour le régime réel qui peut s’avérer plus en général plus avantageux que le micro-BIC, grâce aux charges qu’il permet de déduire des recettes locatives et aux amortissements qui peuvent être pratiqués. Afin d’être sûr de ne pas commettre d’erreurs, je vous recommande de vous inscrire sur le site comptabilité lmnp qui s’occupera gratuitement (par un mécanisme d’un crédit d’impôts) de toute la partie comptable et fiscale tout en vous donnant de nombreux conseils.

Pour conclure, l’acquisition d’une résidence secondaire n’est pas le meilleur investissement à réaliser à mon avis lorsque le bien est destiné à un usage purement privé. Si réellement, l’investissement dans une résidence secondaire vous tient à cœur, la location saisonnière partielle constitue la meilleure option. Vous pourrez ainsi profiter de votre bien lorsque vous le souhaitez, et le louer le reste de l’année ce qui vous permettra ainsi de compenser les charges afférentes à votre bien ainsi que les dépenses que vous aurez réalisées. N’oubliez juste pas de déclarer les revenus de préférence en location meublé en régime classique

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