Investir en Ehpad, malin ?

16 Nov 2018
PAR NICOLAS PEYCRU

Au sein de mon cabinet en gestion de patrimoine, nous recommandons très souvent d’investir en Ehpad pour de nombreuses raisons que je vais vous évoquer en résumé dans cet article. Si vous souhaitez plus d’informations, vous pouvez me contacter directement ou vous rendre sur mon site consacré à l’investissement en Ehpad : http://www.ehpad.com

Un accroissement de la dépendance

De nos jours, de nombreuses études démontrent que la population française connaît un allongement de l’espérance de vie considérable. Selon l’INSEE, d’ici 2050 le nombre de personnes dépassant les 85 ans va croitre de 80%, ce qui représenterait plus de 18 millions de français. De ce fait, un nombre croissant de seniors a besoin de certains soins spécifiques liés à la dépendance. Il existe encore trop peu de structures spécialisées pouvant accueillir les personnes âgées dépendantes. Ainsi, les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) sont de plus en plus sollicités par les investisseurs d’autant plus que la demande est largement supérieure à l’offre sur ce marché.

L’EHPAD: une maison de retraite adaptée aux personnes dépendantes

Un EHPAD est une résidence de service médical ayant pour spécialisation l’hébergement et l’accompagnement de personnes âgées dépendantes. De nombreuses structures disposent d’un centre spécialisé pour les malades atteints d’alzheimer.

Tout comme les maisons de retraite, les résidents disposent de tout le confort possible. Du service de restauration, en passant par les soins quotidiens et la présence permanente des médecins et infirmiers, tout est pensé pour que le séjour de ces personnes soit le plus agréable possible.

Pourquoi investir dans un EHPAD?

Tout d’abord il est important de savoir que les EHPAD sont fortement réglementés et contrôlés par l’Etat et doivent respecter certaines normes législatives spécifiques. Pour pouvoir exploiter un EHPAD, le gestionnaire doit obligatoirement obtenir l’agrément de l’Agence Régionales de Santé (ARS) et du conseil général. Une fois cet agrément obtenu, ces trois parties vont signer une convention pour 5 ans. L’intervention de l’Etat est donc un gage de garantie important pour un investisseur, lui procurant moins de risque.

Investir dans un EHPAD procure de nombreux avantages. Le premier est la nature du bail conclu. Un bail commercial de 12 ans n’est pas signé avec le locataire lui-même mais bien avec le gestionnaire de la résidence. Ainsi, il n’y a pas ou très peu de risque que les loyers ne soient pas honorés. Le nombre croissant de personnes demandant à être placées dans ce type d’établissement ne cesse d’augmenter, tandis qu’il n’y a que très peu de places, il est donc évident que la résidence ne manquera pas de trouver un locataire. Le gestionnaire prend aussi en charge les coûts liés à l’entretien ou aux éventuelles réparations de la résidence, ce qui permet de toucher un loyer net.

Les avantages fiscaux de l’investissement en EHPAD

Cet investissement bénéficie, en effet, d’un cadre fiscal attractif. Il faut savoir que lorsque l’on investit dans une résidence de service tel que l’EHPAD, on obtient le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) et que les revenus perçus sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il faut ensuite choisir, en fonction de ses attentes ou de son profil, entre le LMNP Classique et le LMNP Censi-Bouvard.

Dans le cadre du LMNP Classique, le loueur meublé peut déduire de ses loyers:

  • les différentes charges inhérentes aux biens telles que la taxe foncière,
  • les intérêts d’emprunt, à conditions d’investir à crédit bien sûr,
  • et l’amortissement du bien, portant sur 80% de la valeur hors taxe du bien, à étaler sur 20 ans.

En règle générale, le résultat BIC devient très faible, voire nul ou déficitaire. Il n’y a donc aucun impact fiscal sur les revenus perçus.

En LMNP Censi-Bouvard, l’investisseur profite des mêmes avantages qu’en LMNP classique, à ceci près que le bien n’est plus amortissable. L’avantage principal n’est plus comptable mais fiscal, puisque ce statut permet d’obtenir une réduction d’impôt de 11% du prix du bien, à étaler sur 9 ans.

Dans les deux cas, l’investisseur bénéficie aussi de la récupération de la TVA sur l’immobilier et le mobilier. Un investisseur souhaitant défiscaliser sera plus à même d’opter pour le Censi-Bouvard, surtout lors d’un investissement à crédit, permettant de diminuer d’avantage l’impact fiscal.

Investir en EHPAD est donc un placement très intéressant, correspondant à toute sorte de profil. Il offre un rendement locatif très attractif, entre 4 et 4,5% net ainsi que des taux d’occupation de 100%. Et ce phénomène n’est pas près de s’arrêter, investir en EHPAD c’est le moment.

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