Investir à Miami avec Thomas, malin ?

15 nov. 2018
PAR NICOLAS PEYCRU

Suite à la publication de mon article sur un investissement à Miami, j’ai été contacté par plusieurs agences installées à Miami. En discutant avec ces différentes personnes, j’ai sympathisé avec Thomas Bichi qui a eu un discours clair, une connaissance approfondie du marché et des bons plans. Je lui ai donc proposé de se présenter sur ce blog et de donner quelques conseils pour un investissement à Miami.

 

Thomas Bichi, agent pour Keller Williams Realty,  la plus grosse agence immobilière des Etats Unis. Je suis spécialisé dans l’investissement, travaillant avec une clientèle variée mais principalement européenne. J’aimerais aujourd’hui partager mon expérience et mes conseils. Je sais que beaucoup d’entre vous y on déjà pensé sans jamais vraiment franchir le pas, à cause d’un manque d’informations, et la crainte de placer votre argent à quelques milliers de kilomètres de chez vous. Je serais ravi de vous apporter mon aide et vous permettre de mieux comprendre le marché et les pièges à éviter .

Les bonnes pratiques pour un investissement à Miami

immobilier miami

Premièrement, il faut savoir que Miami est devenu un lieu de prédilection pour les investisseurs internationaux et particulièrement les Sud Américains, fuyant les conditions économiques et politiques actuelles de leur pays. ( Français, ça vous dit quelque chose?  )

Egalement, Il faut aussi rappeler que le marché américain est en pleine reprise, retrouvant petit a petit les valeurs immobilières d’avant crise, et bénéficiant d’une hausse stable et constante. L’attrait de la plage, le tourisme en hausse, le développement industriel et culturel, en font une ville dynamique très prisée des investisseurs internationaux . Alors pourquoi pas vous ?

La gamme d’investissements qu’offre Miami est très large :

  • Pavillon balnéaire sur South Beach , la maison familiale dans un quartier résidentiel , Les Duplex , Triplex et Quadruplex dans des zones  sélectionnées par nos soins .
  • Les locaux commerciaux ,  les restaurants , les hôtels sont également des produits clefs.
  • Mais nous resterons dans le résidentiel pour cet article .

Chaque produit diffère par sa nature et bien entendu ne génèrera pas les mêmes revenus :

Le produit le plus prisé étant le studio ou T2 sur South Beach ( au coeur de l’action ) qui rendra vos amis jaloux , et qui vous permettra de venir passer quelques semaines par an en vacances à moindre frais. En terme d’investissement pur, cela ne sera pas le meilleur rendement. Entre 3% et 8% en général, selon produit, mais compensé par le plaisir d’avoir votre pied à terre à Miami, et la valeur croissante du bien.

  • Prix d’achat : 140K  et plus
  • ROI : Entre 3% et 8% par an . (Retour sur investissement)

2 options sont possibles :

  • La location Short term ( vacances , nuit , semaine mois )
  • La location Long term ( minimum 1 an )

Tout dépend de l’utilisation que vous en ferez . Si vous désirez passer quelques semaines à Miami régulièrement, alors la location short term sera nécessaire. Dans la plupart des cas, les deux options sont à peu près équivalentes de manière annuelle.

La location short term génère plus de revenus ( 1000$/ semaine ) mais n’a pas la même constance que le long term et requiert plus de frais  : besoin d’une personne pour faire check-ins  et check-outs à chaque location,  femme de ménage, plus d’entretien.

Dans TOUS les cas, je tiens à rappeler que le  locataire fournit 3 mois complets correspondant au 1er et dernier mois du bail , ainsi qu’une caution ( équivalente à 1 mois ). En cas de non paiement, ou quelque litige, vous conserverez donc 2 mois complets ( Dernier mois et caution ) et les procédures d’expulsion prennent généralement 1 mois ou 45 jours. Ces cas sont néanmoins très rares, une procédure de sélection et qualification des locataires étant effectuée avant chaque contrat.

Un exemple d’investissement en Floride

maison miami

Pour finir, voici un exemple concret (Cliquez ci dessous pour plus d’info et photos South Beach Apt ) : 

  • T2 South beach
  • 500 sqft . (46m2)
  • Listé pour 145,000 $
  • Loué pour 1400$/mois
  • Gross Income (Revenu Brut)  = 16800$
  • Charges (assurance , eau ,ordures, entretien )   = 292$/mois = 3504$/an
  • Taxes =2100$/an
  • Frais d’agence ; 1400$/an
  •  Total Expenses ( dépenses ) = 7004$ / An
  • NET ANNUEL = 9,796$ soit  6,7% par an

Pas de compte ?

Enregistrez-vous