Comment défiscaliser dans l’immobilier ancien en France ?

19 Apr 2017
PAR NICOLAS PEYCRU

 

Le prix de l’immobilier neuf n’étant pas à la portée de toutes les bourses, notamment en zone urbaine, le marché de l’immobilier ancien à rénover propose quant à lui des opportunités attractives au particulier souhaitant se constituer un patrimoine. Cela tout en ayant la possibilité de défiscaliser. En effet, ces avantages fiscaux ne sont pas uniquement proposés dans le neuf. De quelle manière peut-on alors réduire le montant de ses impôts à payer en investissant dans l’ancien ? Doit-on par ailleurs investir en direct ou en passant par l’intermédiaire d’une société de gestion ?

 

Les différents outils de défiscalisation

- La défiscalisation sous le régime Malraux peut être réalisée au moyen de l’exécution de travaux de rénovation d’un immeuble ancien en centre-ville. La réduction d’impôt peut également varier selon que l’immeuble soit situé en secteur sauvegardé ou implanté en ZPPAUP - Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager.

- Le régime du déficit foncier peut, quant à lui, donner lieu à une réduction substantielle de l’imposition sur les revenus fonciers. Lorsque les charges sont supérieures au loyer perçu, on parle alors de déficit foncier. Ces charges sont entre autres les frais relatifs aux dépenses liées à la rénovation ou les intérêts d’emprunt. Dans ce cas, ce déficit est retranché du montant des autres revenus de l’investisseur. Seuls les immeubles à usage d’habitation sont toutefois concernés par le déficit foncier.

- Le « louer abordable », dispositif remplaçant le Borloo ancien depuis Février 2017, propose un abattement allant jusqu’à 85% sur les revenus fonciers. L’immeuble ancien est alors destiné à être loué par des locataires aux revenus modestes, l’objectif étant de faire face à la crise du logement. Le calcul de l’abattement se fait par rapport à l’emplacement du logement d’une part ; il est défini par les zones spécifiques et la classification du loyer d’autre part, selon que ce dernier soit intermédiaire, social ou encore applicable à l’intermédiation locative. Dans tous les cas, l’immobilier doit être localisé en milieu urbain.

- C’est en revanche par le biais du régime des monuments historiques que le montant de l’imposition des revenus globaux peut être gommé sans limite. Dans ce cas, ces monuments doivent faire partie des immeubles anciens inscrits à l’ISMH - Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques. Les revenus sont également déduits des dépenses engagées dans les travaux de réhabilitation et de réparation. Une fois le monument restauré, le contribuable a le choix entre le mettre en location ou l’utiliser comme résidence d’habitation, et ce, pour une durée minimale de 15 ans.

- Afin de bénéficier des avantages de la loi Pinel dans l’ancien, l’immobilier doit être acheté dans un état avancé de délabrement. Une fois sa rénovation terminée, celui-ci doit présenter les mêmes caractéristiques que ceux du neuf. Le constat avant et après travaux est alors réalisé par un expert accrédité, en charge de contrôler la mise en application des normes réglementaires, notamment en matière de décence et de performance énergétique.

 

Réaliser un investissement direct ou par le biais d’un gestionnaire ?

C’est donc en grande partie la réalisation de travaux de remise en état de l’immobilier ancien qui ouvre droit à des opportunités de défiscalisation. Pour ce faire, il est judicieux de faire appel à un intermédiaire qui supportera les charges relatives à ce projet de rénovation. C’est le cas, par exemple d’une résidence pour étudiants ou d’une résidence médicalisée pour seniors. Ceci peut également concerner la souscription à un produit de la pierre papier : l’investisseur détient le papier sous la forme des parts d’un titre de propriété, la société gestionnaire disposant de la pierre que représente le l’immobilier à exploiter. En effet, cette dernière se charge de l’acquisition, de la mise en location et de la remise en vente de l’immeuble ancien après rénovation. L’investisseur perçoit quant à lui des dividendes tout en ayant la possibilité de défiscaliser. En effet, les sociétés foncières ne sont plus uniquement destinées aux entreprises et aux institutions : elles s’adressent depuis plusieurs années aux particuliers qui souhaitent, par le biais de l’immobilier, générer des compléments de revenus et préparer leur retraite.

 

En conclusion, plusieurs outils sont disponibles pour défiscaliser dans l’ancien, le choix pouvant se faire en fonction du montant du revenu du propriétaire ou du type de l’immobilier qu’il souhaite acquérir : résidence de logement, monument historique … Il est par ailleurs recommandé de confier la gestion du patrimoine à un gestionnaire spécialisé, la défiscalisation reposant sur des travaux de rénovation à effectuer, et dont la gestion requiert le savoir-faire d’un professionnel (appels d’offres, sélection du prestataire, suivi de l’évolution du chantier, etc.).

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