Après deux années de correction, les SCPI recommencent à investir franchement. Mais derrière la reprise des volumes se dessine surtout une nouvelle carte du marché : plus européenne, plus sélective et moins centrée sur la France.
Les SCPI ont investi 1,46 milliard d’euros au deuxième trimestre 2026, soit 62 % de plus qu’au trimestre précédent et 51 % de plus qu’un an plus tôt. Sur l’ensemble du premier semestre, les acquisitions atteignent ainsi 2,36 milliards d’euros.
Le contraste avec les cessions est tout aussi révélateur. Seulement 316 millions d’euros d’actifs ont été vendus au deuxième trimestre. Les ventes représentent donc environ 22 % des acquisitions, contre 47 % sur l’ensemble de 2025. Autrement dit, les sociétés de gestion semblent davantage en position d’acheter que de devoir céder.
Le véritable basculement est géographique. 82,8 % des investissements du trimestre ont été réalisés à l’étranger, soit plus de 1,2 milliard d’euros. La France ne représente plus que 251 millions d’euros d’acquisitions.
Ce mouvement n’est pas entièrement nouveau, mais il s’accélère fortement. Il y a dix ans, moins de 20 % des investissements des SCPI étaient réalisés hors de France. Aujourd’hui, certaines sociétés de gestion cherchent en priorité des actifs européens offrant un meilleur couple rendement-prix, tout en diversifiant les risques économiques et locatifs.
Parmi les investissements réalisés hors de France, l’Espagne capte 38,5 % des montants, contre seulement 18,6 % au trimestre précédent. Elle devance désormais le Royaume-Uni, revenu à 16,4 %, puis les Pays-Bas à 14,3 %.
Autre changement majeur : le retour du bureau. Après avoir longtemps cristallisé les inquiétudes du marché immobilier, cette classe d’actifs représente désormais 55,1 % des acquisitions des SCPI, contre 31,8 % au premier trimestre. Ce retour ne signifie toutefois pas que « tous les bureaux » redeviennent attractifs. La localisation, la qualité environnementale, la durée des baux et la solidité des locataires restent déterminantes.
Les épargnants continuent également d’alimenter le marché. Selon l’ASPIM et l’IEIF, la collecte nette des SCPI atteint 2,2 milliards d’euros au premier semestre 2026, en hausse de 2,5 % sur un an. La collecte brute ressort à 2,7 milliards, dont près de 71 % orientés vers les SCPI diversifiées.
Il serait néanmoins prématuré d’en conclure que toutes les difficultés sont derrière le marché. Au 30 juin, 1,9 milliard d’euros de parts restaient en attente de retrait. Ce montant a baissé de 31 % depuis fin 2025, mais l’ASPIM précise que cette amélioration provient largement de modifications du fonctionnement de certaines SCPI et ne traduit pas nécessairement une normalisation générale de la liquidité.
Le contexte de taux reste déterminant. En juillet 2026, le taux moyen des nouveaux crédits immobiliers hors renégociations atteignait 3,30 %, contre 3,09 % un an auparavant. L’immobilier locatif acheté à crédit reste donc soumis à une contrainte de financement importante.
À l’inverse, le Livret A rémunère 1,7 % depuis août 2026, avec une liquidité totale et un capital garanti, tandis que les fonds euros ont servi en moyenne 2,6 % en 2025. Les SCPI répondent à un autre objectif : rechercher un revenu immobilier potentiel et une diversification patrimoniale, en contrepartie d’un risque de perte en capital et d’une liquidité bien moindre.
Le regain d’investissement des SCPI est encourageant, mais le volume d’achats ne suffit pas à sélectionner un véhicule. Il faut regarder où la SCPI investit, à quel prix, avec quels locataires, quel niveau d’endettement et quelle exposition aux bureaux. La liquidité des parts, le taux d’occupation et l’évolution de la valeur de reconstitution restent également essentiels. Au premier semestre, le taux de distribution moyen ressort à 2,30 %, pratiquement stable sur un an.
Le contexte monétaire invite aussi à conserver une approche sélective. La BCE a décidé le 10 septembre de relever son taux de dépôt à 2,50 % à compter du 16 septembre 2026, maintenant une pression sur le coût du capital immobilier. Pour l’épargnant, l’enjeu n’est donc probablement pas de savoir si « les SCPI repartent », mais quelles SCPI disposent aujourd’hui des moyens d’acheter les bons actifs au bon moment.
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