Taux de credit bas : Entre risques et opportunités

17 Oct 2019
PAR NICOLAS PEYCRU

L’immobilier en France connaît un bel essor en ce moment. Selon une étude des notaires de France, le volume des transactions est à son plus haut et vient de dépasser le cap des 1 milliard. Ce montant historique a été enregistré pour la période août 2018-juillet 2019, représentant une amélioration de 7% sur une année. Un tel développement s’explique particulièrement par des taux de crédits favorables aux particuliers.

Les taux ont actuellement atteint un plancher historique, soit à peine supérieurs à 1%. En outre, le temps moyen pour un remboursement avoisinent des durées jamais vus auparavant, soit à près de 20 ans de moyenne. Résultat des courses, les crédits immobiliers ont franchi la barre historique des 1.000 milliards d’euros d’encours pour la première fois  en France et ce chiffre ne cesse de gonfler ! Comme conséquence, on constate que les primo-accédants sont de plus en plus jeunes. En effet,  le premier achat se réalise aujourd’hui vers l’âge de 32 ans en moyenne, et ces jeunes acquéreurs se lancent ce afin de se protéger de l'augmentation des loyers. De leur côté, les banques sont plus favorables à ce type de profil quand elles identifient un potentiel de hausse des revenus chez ces personnes de 25 à 35 ans. C’est ce qui les attirent particulièrement.

  

L’heure à la vigilance

Face à une telle situation, les autorités financières appellent à la vigilance étant donné que les retombées d’un tel envol peuvent s’avérer être désastreuses. Un grand nombre de crédits immobiliers fait surement courir un risque de surendettement des ménages. L’envol de ces transactions apportent également beaucoup de pression sur la structure économique des banques. La situation est d’autant plus délicate si les particuliers étaient amenés à renégocier en masse leurs crédits. En 2019, bon nombre de banques ont d’ailleurs enregistré un gros volume d’activités en ce sens.

Pour l’heure, les institutions économiques (Haut Conseil de stabilité financière, Banque de France, Ministère de l’Économie) se veulent plutôt rassurantes. Elles n’annoncent pas de fin du monde mais prêchent tout de même pour une politique économique plus préventive. Si l’on s’appuie sur les dernières publications de la BCE, et notamment celles du Comité des surveillance des risques systémiques (ESRB), l’inquiétude est certes plus généralisée mais on n’oublie pas de souligner le cas français durant l’analyse des marchés immobiliers européens. 

 

Risque de surendettement des ménages et de ralentissement de la consommation

Les institutions économiques françaises s’inquiètent premièrement de l’augmentation de l’endettement des ménages vis à vis de leurs revenus. Ce risque est davantage poussé par des conditions de prêt de plus en plus souples exigées par les banques, et ce à fin de battre la concurrence. Les premiers dépôts d’argent sont ainsi moins conséquents, ce qui gonfle systématiquement la somme redevable ultérieurement. Par rapport aux durées étendues des remboursements, elles repoussent certes les délais, mais demeurent vulnérables à toute sorte d’imprévues durant sa longue durée. Toutefois, il n’y a pas de grosses craintes à avoir tant que les particuliers empruntent à taux fixes. Ceux-ci leur octroient une certaine couverture face à l’imprévisibilité d’une nouvelle remontée. La hausse des prix en elle-même n’est pas inquiétante non plus. C’est tant que le marché immobilier n’est pas surcoté et un potentiel repli ne gênerai pas un particulier durant le remboursement de son crédit.      

Si le surendettement des ménages génère de l’inquiétude, les autorités financières restent davantage concernées par un potentiel baisse de la consommation. Dans un tel cas, les personnes engagées auraient moins de revenus à dépenser. 

 

Bulle immobilière à l’horizon ?

Certains analystes craignent déjà le risque d’une bulle immobilière dans les grandes villes, et particulièrement Paris. La capitale vient de dépasser la barre historique des 10.000 euros le mètre carré en moyenne. Dans sa dernière publication, la banque UBS évoque de forts déséquilibres dans la ville, où les revenus et les loyers stagnent en termes réels, alors que les prix atteignent des niveaux records. Les différents acteurs parlent d’ailleurs de phénomène mondial, avec des villes comme Munich, Hong Kong ou Amsterdam subissant le même sort. 

Optimiser les conditions de crédit

Étant donné les circonstances, il serait tout d’abord avisé d’optimiser les conditions d’emprunts.  Pour cela, on aura trois facteurs à surveiller. La possibilité d’obtention d’un crédit dans les meilleures dispositions dépend premièrement du dossier monté. Il est grandement conseillé de prévoir et de monter son dossier avant tout accord définitif. Dans un tel cas, faire appel à un expert du secteur (courtier professionnel) serait une sage décision. Il pourra personnaliser votre dossier et valoriser au mieux ses qualités. C’est d’autant plus important pour les profils atypiques (travailleurs indépendants, expatriés…). Le courtier se chargera également des procédures administratives et vous fera donc économiser beaucoup de temps. 

Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) est également un élément crucial à considérer. Aussi appelé Taux de l’usure, il s’agit d’un taux maximal auquel le prêt peut être octroyé. Le TAEG demeure déterminant dans l’optique où il fait partie des informations cruciales lorsque l’on sélectionne une offre de prêt. En effet, il vous offre l’opportunité de comparer, sur une même base, les frais net de chaque offre de crédit.  

Pour obtenir le meilleur taux au final, il vous suffira de comparer les différentes offres de prêts et d’identifier celle qui vous semble la plus convenable. Toutefois, il faudra également faire attention au prix de l’assurance, qui peut coûter plus chère que le crédit immobilier lui-même. Pour réussir, il vous faudra certainement avoir une bonne connaissance de l’univers bancaire et, à ce titre, l’accompagnement d’un courtier ne serait pas de trop. Il vous permettra certainement d’économiser de l’argent et du temps.  

 

L'optimisation fiscale de son achat immobilier

L’une des compétences d'un conseiller en gestion de patrimoine indépendant (CGPI) est  connaître parfaitement le cadre fiscal de l'acquisition de biens en France et à l'étranger. Il a la connaissance de différentes tendances en matière de fiscalité visant à encourager l'investissement dans divers domaines dont l'immobilier. En France par exemple, il pourra vous informer sur les dispositifs des lois Pinel, Malraux, Denormandie pour permettre aux particuliers de fructifier leurs investissements. Euodia, cabinet de gestion de patrimoine indépendant, détient une équipe solide, qui pourra certainement vous guider dans votre entreprise.  





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