R Start : Corum lance une SCPI sans frais d’entrée… mais plus risquée

Corum lance R Start, une nouvelle SCPI sans frais de souscription ni frais d’acquisition. En échange, la société de gestion se rémunérera davantage sur la performance future des immeubles.

Corum s’attaque enfin au principal défaut des SCPI

C’est probablement le reproche le plus fréquent chez les investisseurs qui découvrent les SCPI : les frais d’entrée.

Dans certains cas, près de 10 % du capital investi disparaît immédiatement entre les frais de souscription, les frais commerciaux et les coûts liés aux acquisitions immobilières. Beaucoup d’épargnants doivent ensuite attendre plusieurs années avant de réellement amortir ces frais grâce aux loyers.

Avec R Start, Corum casse ce modèle. La SCPI est lancée sans commission de souscription et sans frais d’acquisition, avec un prix de part fixé à 200 euros.

Dans un marché où les frais d’entrée étaient devenus quasiment automatiques, le changement est important.

Les frais n’ont pas disparu

R Start n’est pas une SCPI “gratuite”. Corum déplace simplement sa rémunération dans le temps.

La société de gestion prélève 15 % HT sur les loyers encaissés et applique aussi des commissions sur les plus-values réalisées lors des ventes d’immeubles.

Plus les arbitrages sont performants, plus Corum gagne d’argent.

Si un actif est revendu avec une forte plus-value, la commission peut monter jusqu’à 12 % du prix de vente.

Le modèle devient donc beaucoup plus dépendant de la capacité du gérant à créer de la valeur dans le temps.

Et c’est là tout le pari de R Start.

Une SCPI pensée pour une gestion plus dynamique

R Start ne vise pas vraiment le profil classique de l’investisseur cherchant un revenu immobilier stable et prévisible.

Corum prévoit une gestion plus active, avec davantage d’arbitrages, plus de rotation dans le portefeuille et un recours plus important à l’endettement. L’objectif sera de saisir des opportunités capables de créer rapidement de la valeur sur certains actifs.

Les immeubles ciblés auront généralement une taille comprise entre 5 et 10 millions d’euros.

Bureaux, logistique, hôtels, commerces ou santé pourront être intégrés au portefeuille.

On se rapproche presque d’une logique de private equity immobilier.

Le saviez-vous ?

R Start affiche un niveau de risque de 4 sur 7.

C’est plus élevé que Corum Origin ou Corum Eurion, positionnées à 3 sur 7.

Corum précise également que cette SCPI :

• ne vise pas un revenu régulier ;
• n’a pas d’objectif de performance défini ;
• et ne cherche pas spécialement à faire progresser le prix de la part.

C’est un point important.

Beaucoup d’investisseurs associent encore automatiquement SCPI et placement défensif. Ici, l’approche est clairement plus offensive.

Le modèle classique des SCPI commence à évoluer

Depuis plusieurs années, les investisseurs deviennent beaucoup plus sensibles aux frais.

La montée des ETF, des plateformes low-cost et des produits sans commission pousse progressivement tout le secteur de l’investissement à évoluer. Les SCPI n’échappent plus à cette pression.

R Start montre surtout à quel point le marché commence à changer.

Le modèle historique “frais élevés puis détention longue” est progressivement remis en question. Mais des frais plus faibles à l’entrée signifient aussi davantage de dépendance à la qualité des arbitrages et aux performances futures du portefeuille immobilier.

Et c’est probablement ce qui fera - ou non - le succès de cette nouvelle SCPI dans les prochaines années.