Placement GFV : Est-ce toujours viable en 2019 ?

15 Jul 2019
PAR NICOLAS PEYCRU

Un Groupement Foncier Viticole (GFV) est une entreprise civile encadrée par la loi du 31 décembre 1970. Les individus faisant partie de cette société, acquièrent des parts d’une exploitation viticole, et ce, dans l’objectif de percevoir une défiscalisation. Est-ce toujours aussi fiable en 2019 ?

 

GFV : Son fonctionnement.

Le Groupement Foncier Viticole (GFV) est constitué d’un nombre limité de partenaires. Ces associés placent leur argent dans une ou diverses parts d’un domaine viticole. Le GFV est reconnu comme étant de nature “non-exploitant”. En d’autres mots, le groupe d’associés achètent la propriété du domaine viticole et puis le loue à des viticulteurs professionnels, qui se chargent de l’exploiter. Cette collaboration prend la forme d’un bail à long terme. 

Les GFV sont présents dans plusieurs régions viticoles principales du pays. Cela comprend : la vallée du Rhône, Val de loire, Alsace et Bourgogne. Les détenteurs de parts de GFV ont ainsi la possibilité d’acheter des terroirs très connus et recherchés. Le potentiel de rendement varie en fonction de la réputation du domaine et de l’expérience du GFV.

 

La rentabilité du GFV

Un placement en GFV comporte quelques similarités avec un placement immobilier. Par exemple, comme dans le cas d’un bel appartement, un actif très prisé offre une belle assurance patrimoniale tout en procurant toutefois une plus faible rentabilité. Les gains fluctuent entre 1% et 3%. L’achat de vin de propriété, via le tarif propriétaire, peut aider à davantage stimuler ce rendement. En effet, en fonction de l’année et du GFV, un investisseur est permis d’acheter, avec ses profits, des bouteilles dont les prix connaîtront  un rabais entre 25% et 60%. La revalorisation de l’actif (marque, bâtiment), de 1% à 2% en moyenne, est l’autre ressource exploitable.  

Si l’on exclut le bénéfice fiscal disponible lors d’une transmission, la performance net prévue pour le GFV varie entre 2 et 6%. On note que la quote-part de fermage, offerte à chaque associé, est taxable. Elle est imposable dans la catégorie des revenus fonciers (microfoncier ou régime réel d’imposition). En cas de cession, la plus-value attendue sera soumise au régime spécifique des plus-values immobilières réalisées par les particuliers.

 

Une fiscalité attrayante pour la succession

Outre une rentabilité fiable, les GFV sont dotés de bénéfices fiscaux tout autant intéressants. Les transitions opérées gratuitement (succession ou donation) sont exemptés de droit à hauteur de 75%. Les fonds concernés ne doivent pas être supérieurs à 300.000 euros par individu et à hauteur de 50%, une fois ce plafond dépassé. 

Les donations présentées devant un notaire, existant depuis quinze ans, ne sont pas imposables lors de la succession et seront exclues lors de l’évaluation du plafond d’exonération. Un tel arrangement n’est accordé qu’aux parts acquis depuis plus de deux années et à la condition que le bénéficiaire accepte de les garder gratuitement durant les cinq prochaine années. 

 

Les GFV et l’IFI

L’exemption est restreinte à 75%  en ce qui concerne l'assujettissement à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). C’est tant qu’elle demeure dans la limite de 101.897 euros. Naturellement, ce taux est abaissé à 50%, une fois ce plafond dépassé. À titre d’exemple, un contribuable détenant 70.000 euros en parts de GFV, n’en déclarera que 17.500 euros (70.000 euros -75%). Cette disposition est exclusive aux parts acquises depuis plus de deux années.  

On note deux principales méthodes concernant l’achat de parts de GFV. La plus facile comprend le montage d’un GFV et l’acquisition des parts présents dans le marché primaire. Comme deuxième méthode, il s’agit principalement de faire ses emplettes dans le marché secondaire. Afin d’y parvenir, il est nécessaire de s’enregistrer sur une liste d’attente et de souscrire graduellement  des parts présentées à la vente. 

 

L’investissement dans le vin

L’inscription  en parts de GFV est ouvert à tous ! Toutefois, il faut détenir un capital déjà important afin d’y arriver. En effet, le placement exige la détention d’une ou plusieurs parts d’un domaine viticole. Indirectement, cela signifie qu’un investisseur en GFV est déjà propriétaire d’un vignoble. Concrètement, on parle d’un investissement minimum de 5 000 euros. Néanmoins, les sommes affichées avoisinent plus fréquemment les 10 000 euros.

 

GFV : Quelle rentabilité ?

Un investisseur peut percevoir 1,5 à 3,5% de revenus annuellement. Le prix du vin influence ce rendement. Chaque partenaire a droit à une partie des profits en fonction des parts détenues. Ces gains évoluent annuellement, et ce, en fonction de la valeur fixée par l’arrêté préfectoral. En outre, les investisseurs perçoivent un abattement concernant quelques cuvées produites dans le domaine viticole. 



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