Investir en loi Pinel, malin?

16 Nov 2018
PAR NICOLAS PEYCRU

Le Pinel est plus que jamais d’actualité en matière d’investissement immobilier cette année. Je l’avais mentionné dans un des mes articles précédents, les signes de succès de ce dispositif se traduisaient par un bond de la vente des logements neufs au premier trimestre de 2015 ; la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) indiquait une hausse de 10,4 % motivée par le retour en force des investisseurs privés (+59 %). Voyons ensemble pourquoi cette loi séduit autant et les nouvelles modalités relatives introduites en 2015 !

Pinel : les clés du succès

Les chiffres avancés par la FPI laissent augurer une reprise et sont surtout des preuves tangibles de l’intérêt des investisseurs pour le Pinel. Le « Duflop », oui je sais, c’est facile mais il faut bien avouer que le précèdent dispositif Duflot n’a pas séduit et a été la cause, pour de nombreux observateurs, du ralentissement des activités sur le marché immobilier depuis son introduction.

Un petit rappel vite fait sur ces deux dispositifs visant la relance de l’investissement dans le neuf. Ils avaient, en gros, pour objectif d’encourager les particuliers à acquérir ou faire bâtir un logement neuf (qui respecte certaines conditions thermiques et énergétiques) et offraient en échange de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat ou le prix de revient du bien. Pour être éligible à cette gratification fiscale, les propriétaires devaient mettre le bien en location sur une durée déterminée, respecter des plafonds de loyers et louer à des locataires dont les ressources ne doivent pas excéder certains montants.

Pinel plafonds ressources 2015

Quelles différences, me diriez-vous alors ? Et bien le Pinel – applicable depuis le 1er septembre – est en fait une version plus « souple » du Duflot. Alors que ce dernier nécessitait de louer pour un minimum de 9 ans pour 18 % de réduction d’impôt, le Pinel offre d’opter pour des durées de location de 6, 9 ou 12 ans, sans compter le fait que l’investisseur peut louer à un ascendant ou un descendant donc des parents ou des enfants. Mutatis mutandis !

ZonagePinel

Comment défiscaliser avec le Pinel ?

L’équation est simple : plus votre engagement de location sera long, plus grande sera votre réduction d’impôt comme vous pouvez le constater dans le tableau suivant.

Il faut savoir que vous pouvez proroger l’engagement initial de location de six ou de neuf ans d’une ou de deux périodes de 3 ans. Dans le cas de figure où l’engagement de départ est de 6 ans, l’investisseur bénéfice de 6 % pour la première prorogation de 3 ans et 3 % pour la seconde. Si l’engagement est de 9 ans, l’obtention de 3 % est possible pour la seule prorogation de 3 ans.

Pinel Réduction Impôt

Les investisseurs peuvent aussi bénéficier du Pinel lors de l’achat de SCPI et bénéficier de réduction d’impôt calculée sur 100 % du montant de l’investissement, et non à 95 % comme c’était le cas sous Duflot. Bien que cette réduction soit calculée de la même manière que pour les particuliers investissant en Pinel, un certain nombre de critères doivent être respectés.

Les nouvelles conditions Pinel pour 2015

Une nouveauté pour cette année réside dans le fait de bénéficier de la réduction d’impôt pour l’acquisition d’un logement vendu sur plan, en VEFA ou conditionné par l’achèvement de la construction sous 30 mois décompté de la date de la signature inscrit sur l’acte d’achat et pas de la date de la déclaration d’ouverture du chantier, comme c’était auparavant le cas.

L’investissement Pinel en outre-mer est également possible pour des achats de logements neufs situés par exemple en Guadeloupe, en Guyane ou en Martinique. Cependant, ce régime outre-mer particulier diffère légèrement de celui de la métropole et la réduction d’impôts est de 23 % ou 29 %, toujours pour un investissement maximale de 300 000 euros et la location de 6 ou 9 ans.

La nouveauté Pinel « outre-mer » est qu’à compter du 1er janvier 2015, l’investisseur peut également louer à un ascendant ou à un descendant tout en respectant les plafonds de ressources et de loyers spécifiques, par contre ce dernier ne doit pas être membre du foyer fiscal du contribuable. Pour l’imposition des revenus de l’année 2015, la réduction d’impôt bénéficie du plafonnement global est de 18 000 euros contre 10 000 euros en métropole.

Dans un cadre différent, il me semble aussi intéressant de mentionner que la première SCPI Pinel – UrbanVitalim – a été introduite avec une réduction d’impôt de 21 % du montant de la souscription, et ce, sur une période de 12 ans de détention à partir de l’année de souscription. D’autres sociétés de gestion ont depuis suivi le pas.

Investir en Pinel, une bonne idée en 2015 ?

Lors de l’introduction du Pinel, mon avis sur ce type d’investissement locatif était mitigé. Il ne faut pas oublier qu’investir en Pinel est synonyme d’engagement à long terme, sans compter l’impératif – pour limiter les risques liés au marché immobilier – de choisir avec beaucoup de précautions l’emplacement et la taille du bien, tout recherchant un coût d’achat très compétitif.

Cependant, en 2015, il est indéniable que le dispositif a trouvé grâce aux yeux des investisseurs. A fortiori, la flexibilité de la durée de location a contribué à cet intérêt, j’aurai d’ailleurs conseillé la solution la moins contraignante qui est de 6 ans avec la possibilité d’étendre ce délai.

En tant que gestionnaire de patrimoine très consciencieux (pour ne pas dire hyper consciencieux:)), je ne peux cependant m’empêcher de revenir encore sur quelques points. Le capital de départ n’est pas garanti si vous revendez votre bien, nul besoin de vous expliquer les règles de l’offre et de la demande du marché sans compter le revenu locatif déterminé. Les promoteurs ont bien compris que leurs clients disposaient d’un avantage fiscal significatif leur permettant de gonfler leurs prix. Il en découle donc un rapport locatif souvent trop faible (au final, c’est l’indicateur le plus pertinent pour tout type d’investissement immobilier) et un risque de perte en capital à la revente du bien au terme de l’avantage fiscal. Pour conclure, le jeu en vaut donc la chandelle à condition de prendre toutes les précautions nécessaires.

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