Investir dans les Centres d’Affaires, malin ?

15 nov. 2018
PAR NICOLAS PEYCRU

A l’heure où le secteur tertiaire domine, l’immobilier de bureaux constitue un investissement rassurant qui ne connaît pas la crise avec un taux de vacance estimé à moins de 4,5% ! L’immobilier professionnel reste le type d’actif le plus prisé des investisseurs drainant 5,6 milliards d’euros au 3ème trimestre 2016.

Bon point supplémentaire, les échéances électorales ne semblent pas influencer le marché des bureaux franciliens contrairement à celui de l’immobilier résidentiel, marqué par un recul des ventes. Je vous propose aujourd’hui un tour d’horizon de 3 investissements immobiliers mis en place par OCP Finance, spécialiste des produits de défiscalisation dans le domaine de l’immobilier.

Investir dans OCP Business Center :

Si de prime abord les particuliers ne pensent pas à l’immobilier d’entreprise, cette solution est pourtant la plus rentable !
OCP Business Center propose un investissement attractif dans les Centres d’Affaires, alliant réduction d’impôt et sécurité de placement.

La société réalise l’acquisition de biens immobiliers et d’ensembles de bureaux principalement à Paris, à un prix moyen inférieur de 51% au prix du marché, afin de les exploiter en Centres d’Affaires pendant 5 ans puis de les revendre avec à la clé une importante plus value potentielle.  La force d’OCP Business Center repose sur son activité : la location de locaux à destination des professionnels, permettant de diminuer considérablement le risque d’impayés et de vacance locative.

Comment investir ?

Le souscripteur va investir directement dans cette PME, au travers de bons de souscription d’actions pour un montant minimum de 10 000 euros et bénéficiera d’une préférence à hauteur des 125% sur les dividendes et le boni de liquidation le cas échéant.

Les centres d’affaires : un marché à fort potentiel :

Le marché des Centres d’Affaires en France représente 400 millions d’euros avec une croissance de 20% par an et une rentabilité annuelle moyenne de 792 euros par m2 contre 280€/m2/an en moyenne pour les baux classiques 3/6/9.

Un réseau privilégié :

En relation avec des partenaires hautement qualifiés, OCP Business Center travaille principalement avec des agences professionnelles comme la BNPP, des institutionnels (La Française, Amundi) et les communautés d’agglomérations parisiennes.

Les points forts d’OCP Business Center :

Un avantage fiscal maximum : l’éligibilité d’OCP Business Center au dispositif ISF-TEPA vous permet de bénéficier de 50% de réduction de votre ISF dans la limite de 45 000 euros (art. 885-0 V bis CGI) et de 18% de réduction de votre impôt sur le revenu (IRPP) dans la limite de 10 000 euros (art. 199 terdecies CGI).  De plus, 100% de la valeur des titres souscrits sort de l’assiette taxable à l’ISF pendant 5 ans (art. 885-I ter du CGI).

Une base immobilière solide et efficace :  reposant sur un sous jacent immobilier de qualité, cet investissement est moins risqué qu’un autre type de placement et protège le capital investi. Grâce aux travaux d’aménagement, le fonds de commerce se valorisera à la sortie et l’investisseur pourra réaliser une plus value intéressante, tout en bénéficiant d’un abattement de 65% s’il détient ses parts de PME pendant plus de 4 ans (art. 150-0 D CGI).

Des actifs liquides grâce à de nombreuses perspectives de sortie :  trois possibilités de sortie existent et favorisent la liquidité de ces actifs immobiliers : cession du foncier (vente de l’actif immobilier), cession industrielle (vente du foncier et du fonds de commerce à un autre groupe de centres d’affaires), et rachats des parts par un investisseur.

Coût de l’opération : le produit ne comporte aucun droit d’entrée ni frais de sortie. Les frais annuels de fonctionnement s’élèvent à seulement 1,5% du montant de l’opération contre 2,5% à 3,5% en général.

Les principales acquisitions d’OCP Business Center en 2015/2016 :

Actuellement OCP Business Center détient 9 Centres d’Affaires.
Les ensembles immobiliers acquis sont rigoureusement sélectionnés dans des quartiers de qualité. Parmi les principales acquisitions, citons :
-Champs Elysées : 66 av des Champs Elysées : plateau de 595m2- 6974€/m 2
-Champs de Mars : rue de Lourmet : plateau de 806m2- 5210€/m 2
-Gare saint Lazare : rue de Clichy : plateau de 565m2- 5929€/m 2
-Place Wagram : avenue des Chasseurs : plateau de 370m2- 5784€/m 2

Investir dans OCP Business Center, malin ou pas ?

Les Centres d’Affaires représentent une alternative pertinente à la location de bureaux en bail classique avec un rendement plus élevé et des risques d’impayés réduits.
Cet investissement à moyen terme intéressera davantage les contribuables qui désirent défiscaliser.

 Investir dans OCP Club Deal

Pour la rentrée 2016, OCP Business Center propose un nouveau produit d’investissement immobilier : OCP Club Deal, garantissant 5% de rendement pendant 5 ans !

Comment investir ?

L’investisseur participe à la création de Centres d’Affaires principalement situés à Paris via l’acquisition de foncier décoté pour un montant minimum de 100 000 euros. L’opération consiste en l’émission de bons de souscription d’actions avec des droits préférentiels atteignant 125% du montant souscrit.

Éligibilité du produit au dispositif PEA-PME

Les titres souscrits peuvent être placés sur un compte titre PEA-PME pendant 5 ans, dans la limite de 75 000 euros, afin de bénéficier d’une exonération d’impôts sur les plus values.

Les points forts d’OCP Business Center Club Deal

Un rendement performant : 5% garantis pendant 5 ans. En investissant dans l’activité de Centres d’Affaires, bénéficiez d‘une distribution annuelle d’une valeur de 5% du montant souscrit pendant 5 ans, garantie par un pacte extra-statutaire.  La prime d’émission est distribuée aux titulaires d’actions de préférence de catégorie A.  Elle est versée chaque année entre le 1er juillet et le 31 décembre : soit l’année en cours pour les souscriptions effectuées entre le 1er janvier et le 30 mai soit l’année suivante pour les souscriptions effectuées entre le 1er juin et le 31 décembre. Au moment de la cession du/des actifs immobiliers profitez également d’une plus value potentielle maximum.

Un cadre fiscal optimal

La distribution versée annuellement est nette d’impôts pendant les 5 ans de détention des titres : aucune charge sociale, pas d’IR, pas de CSG-CRDS. 100% de la valeur des titres est exonérée au titre du patrimoine soumis à l’ISF.  Enfin au moment de la cession de l’actif immobilier bénéficiez d’un l’abattement de 65% sur la plus value lorsque les titres sont détenus depuis plus de 4 ans et de 85% s’ils sont détenus depuis plus de 8 ans.

Une base immobilière solide

Le sous jacent immobilier d’OCP Club Deal est identique à celui d’OCP Business Center à savoir : immeubles et plateaux de bureaux, exploités dans le cadre d’une activité de Centres d’Affaires.  Grâce à la détention de ces actifs immobiliers de qualité, votre capital est protégé : en effet, l’activité d’OCP Business Center repose sur des revenus réguliers versés par des locataires professionnels.  Les mêmes perspectives de sortie existent que pour OCP Business Center : cession du foncier, cession industrielle ou rachat par un investisseur.

Coût de l’opération

Cet investissement ne comporte ni droits d’entrée/ frais de dossier ni droits de sortie. Sont demandés 1,5% de frais annuels de gestion.

Investir dans OCP Club Deal, malin ?

OCP Club Deal constitue un investissement lucratif, tant du point de vue du rendement que du point de vue fiscal. Cependant ce produit sera davantage indiqué pour des investisseurs initiés au vu du montant minimum de souscription d’actions fixé à 100 00 euros.

Investir dans OCP club 150

OCP Club 150 propose un placement inédit dans l’immobilier de bureaux éligible au régime des plus-values en report.

Comment investir ?

L’investissement, d’un montant minimum de 100 000 euros, repose sur l’achat de bons de souscription d’actions conférant la détention d’actions de préférence à hauteur de 125% sur les dividendes et le boni de liquidation éventuel.

Un cadre fiscal optimum

Ce dispositif d’investissement s’inscrit dans le cadre de l’article 150-0 B ter du CGI relatif au report d’imposition des plus-values réalisées lors de certaines opérations d’apports de titres à une société soumise à l’IS et à la TVA.

Une explication s’impose

En principe la plus value en report est taxée immédiatement en cas de cession des titres apportés dans les 3 ans à compter de l’apport.  Par exception, la plus value en report est maintenue en cas de réinvestissement d’au moins 50% du produit de cession des titres apportés dans les deux ans de la cession dans une activité économique. Son imposition est différée jusqu’à la cession ultérieure des titres.

L’investisseur souhaitant bénéficier de cet avantage fiscal pourra réinvestir la plus value de cession de ses titres dans une structure OCP. Pour être éligible au dispositif, au moins 50% du produit de cession des titres devra être réinvesti avec une durée de détention des titres minimum de 2 ans.

Coût de l’opération

Ce placement ne comporte aucun droit d’entrée ni frais de sortie. Des frais annuels de management à hauteur de 1,5% sont requis.

Investir dans OCP Club 150, malin ?

Le recours à une holding constitue un bon moyen pour les chefs d’entreprise d’optimiser la fiscalité de la vente de leur entreprise en réinvestissant le capital issu de la vente dans le cadre du régime de l’apport cession.

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